ВС разрешил третьим лицам требовать компенсацию от застройщиков

BOOX

Стаж на ФС с 2012 года
Команда форума
Служба безопасности
Private Club
Регистрация
23/1/18
Сообщения
35.383
Репутация
13.280
Реакции
66.386
USD
0
Верховный суд подтвердил, что требования к застройщику об устранении недостатков в жилье могут предъявлять не только прямые владельцы, но и их правопреемники, в том числе юридические лица.

В 2018 году предприниматель Денис Нитенко заказал у «МДД-недвижимость» строительство дома в Татарстане, а затем продал его Алине Куповой*. Позже она обнаружила дефекты: стены продувало, в них были трещины.

i


После того как предприниматель и застройщик проигнорировали претензии, Купова уступила свои требования компании «Эквилибриум», которая обратилась в суд с иском к Нитенко и «МДД-недвижимость» о взыскании 2,5 млн руб. убытков (дело ).

Суды трех инстанций отказали компании, поскольку у нее не было прямых договорных отношений с застройщиком, а срок предъявления претензий истек. Но отменил их решения и указал: гарантийный срок по договору подряда составляет пять лет и исчисляется с момента передачи объекта, а не с даты заключения договора.

К тому же нормы закона «О защите прав потребителей» применяются и если истец — не первоначальный покупатель, но при условии, что жилье приобретали для личных нужд. Правопреемник, даже когда это юрлицо, может требовать устранения дефектов, если докажет, что изначально жилье покупали не для коммерческих целей.

ВС также подчеркнул: обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не лишает его права на судебную защиту. Но он обязан доказать, что обнаружил недостатки, пока срок действовал. Таким образом, на покупателе лежит бремя доказывания того, что дефекты были выявлены в определенный период.

Потенциально позиция ВС может породить целый рынок услуг по выкупу у потребителей требований к застройщикам, «Ведомостям» адвокат Nektorov, Saveliev & Partners (NSP) Сергей Бахмисов. Хотя он признает, что без дополнительных уточнений ВС о потребительских штрафах рентабельность такого бизнеса пока под вопросом.

Это : в июне ВС в рамках дела объяснил, что при переходе прав через уступку к новому кредитору переходит и право на получение компенсации.

* Имя и фамилия изменены редакцией.


 

Рынок дефектов: ВС РФ открыл двери компенсациям за брак в строительстве​


Теперь правопреемники тоже смогут требовать у застройщика устранить недостатки.

1754304836728.png

Верховный суд России кардинально изменил расстановку сил на рынке новостроек, утвердив для правопреемников, в том числе , возможность требовать от застройщиков компенсацию за строительные дефекты. Теперь девелоперы обязаны исправлять недочеты не только для первых собственников квартир, но и для тех, кто приобрел жилье позже. Мера будет действовать, если доказано, что жилье предназначалось для личных, а не коммерческих целей. Решение спровоцировало бурную дискуссию среди экспертов отрасли, заострив дискуссию о будущем гарантийных обязательств, процедурах фиксации дефектов и механизмах защиты покупателей жилья. Подробности — в материале «Известий».

На что указал Верховный суд​


Индивидуальный предприниматель заказал строительство дома у одной компании, впоследствии дом был продан другому лицу. Уже новый собственник обнаружил в постройке крупные недостатки и, не дождавшись ответа от застройщика, уступил требования по устранению дефектов компании-правопреемнику.

Начавшееся судебное разбирательство дошло до Верховного суда, который впервые четко обозначил: пятилетний гарантийный срок действует с момента передачи объекта и распространяется на всех последующих собственников в случае, если жилье было куплено для личных нужд, а не для бизнеса.

Более того, Верховный суд установил, что даже если иск к застройщику подается после истечения гарантийного срока, собственник (или правопреемник) сохраняет право на защиту, при условии, что дефект был обнаружен в течение гарантийного срока. В результате круг лиц, способных добиваться ремонта или получения компенсации, существенно расширен, а обязанности по сбору доказательств и документальному оформлению проблем будут перераспределены.

Решение ВС РФ по делу № А65−17459/2021 (есть в распоряжении «Известий») спровоцировало бурную реакцию ключевых экспертов отрасли.

Как отмечают специалисты, заказчики и правопреемники должны особенно тщательно фиксировать время и обстоятельства обнаружения строительных недостатков. Процедуры приемки и документального оформления дефектов — теперь ключевой фактор успеха в любом судебном разбирательстве.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков отмечает, что доказательный процесс для правопреемников быть осложнен из-за невозможности документально подтвердить время выявления недостатков.

— Это связано с тем, что первоначальные владельцы жилья не оформляют обнаруженные недостатки надлежащим образом, и правопреемнику сложнее, чем первоначальному владельцу, получить полную информацию о характере и времени возникновения дефектов, — пояснил эксперт.

На фоне новых разъяснений Верховного суда звучит и призыв к дополнительным законодательным инициативам.

Сенатор, арбитражный управляющий Ольга Епифанова напоминает о введении солидарной ответственности головных компаний по обязательствам своих дочерних юрлиц.

Механизмы защиты и ошибки потребителей​


В числе дополнительных гарантий судьи обозначили обязанность применить защиту прав потребителей не только к первым собственникам жилья.
Председатель правления Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдор Выломов подтверждает, что первое, с чем могут столкнуться правопреемники, — это трудность в сборе доказательств, подтверждающих сам момент обнаружения строительного дефекта.

— Им может не хватать доступа к первичным документам, актам осмотра или официальной переписке с застройщиком. Здесь многое будет зависеть от того, насколько качественно предыдущий владелец вел учет и фиксацию этих документов. Застройщики же будут пытаться оспаривать давность выявления недостатков, ставить под сомнение саму дату их обнаружения, — пояснил эксперт.
В этом ключе особенно важно знать современные требования к фиксации дефектов. Например, руководитель юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков поясняет: главной сложностью будет доказать, что недостатки появились или были выявлены в период гарантийного срока.

— Задача непростая, поскольку нужно не только зафиксировать сами дефекты, но и подтвердить срок их выявления. Для этого нужно в первую очередь запросить всю документацию у бывшего собственника — обращения к застройщику, в управляющую компанию, акты приема-передачи квартиры, особенно если она проводилась с привлечением специализированной организации и акт составлен корректно. Плюс нужно опросить соседей, узнать, есть ли у них схожие проблемы, — пояснил Фёдор Выломов.

Как фиксировать дефекты: практические рекомендации​


Эксперты подчеркивают, что любая претензия должна быть зафиксирована письменно, официальный документ необходимо составлять с максимальной детализацией и обязательными подписями всех сторон, включая представителя застройщика. Фото- и видеофиксация дефектов — неотъемлемая часть доказательной базы. Каждое обращение к застройщику регистрируется отдельно.

Татьяна Хлебалина, заместитель коммерческого директора по управлению объектами жилой недвижимости ASTERUS, объясняет:
— При приемке важно внимательно осмотреть квартиру и зафиксировать все строительные недостатки в дефектной ведомости: именно этот документ ляжет в основу дальнейших требований к застройщику.
Законодательство делит дефекты на существенные и несущественные. К первой категории относят нарушения, которые делают жилье непригодным для проживания, например трещины в несущих стенах, деформацию перекрытий или отклонения от строительных норм, включая наклон плит. В таких случаях необходимо проведение независимой технической экспертизы, заключение которой может использоваться при обращении к застройщику или в урегулировании спорной ситуации.

Техника приемки: что проверить и как защищать свою позицию​


В российской практике акцент смещен с даты подачи иска на момент обнаружения дефекта. Это фундаментальный поворот, позволяющий собственникам отстаивать права даже после перехода жилья другим лицам.
Правила приемки-передачи квартиры прописаны в 214-ФЗ, отмечает управляющий партнер проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров.
— Так, согласно ст. 7, если объект сдан с отступлениями от условий договора или он не соответствует градостроительным требованиям, то дольщик может потребовать (если иное не прописано в договоре) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков, — отмечает Дмитрий Владимиров.

А согласно ст. 8 дольщик до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора — этот документ также становится одним из ключевых для подтверждения дефектов при передаче квартиры.
Но возникает и вопрос ответственности девелоперских структур, зачастую использующих для продажи квартир отдельные юрлица с минимальной ответственностью. Эта проблема особенно остро стоит перед Движением обманутых дольщиков.
— Застройщики и их управляющие компании часто игнорируют устные обращения или затягивают ответы на письменные претензии, а потом заявляют в суде, что никаких жалоб не поступало. Теперь же суд должен будет учитывать всю совокупность доказательств — электронную переписку, заявки в УК, фото- и видеофиксацию, даже показания соседей. Для суда главным становится не дата подачи иска, а факт и время обнаружения недостатка, — отмечает координатор Движения обманутых дольщиков России Мила Рябова.
Однако эксперт обращает внимание и на лазейки для застройщиков:
— Разъяснение Верховного суда — это, безусловно, правильный шаг в сторону защиты прав потребителей. Однако он рискует остаться лишь красивой , не работающей против самой циничной лазейки, которую активно используют застройщики. Я говорю о порочной практике, когда крупный, известный на всю страну девелоперский бренд продает квартиры через специально созданное под один проект юрлицо-пустышку, — поясняет она.
Как только гарантийный срок подходит к концу или появляются массовые дефекты, эту фирму просто банкротят. Все претензии и судебные решения упираются в стену: ответчика больше нет.

 
  • Теги
    компенсация от застройщика за строительные дефекты
  • Назад
    Сверху Снизу