Имущественный вычет при продаже жилья

BOOX

Стаж на ФС с 2012 года
Команда форума
Служба безопасности
Private Club
Регистрация
23/1/18
Сообщения
25.798
Репутация
11.175
Реакции
59.855
RUB
50

Имущественные вычеты


Налоговый кодекс предусматривает несколько случаев предоставления имущественных налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ):
  • при приобретении или новом строительстве жилых домов (в том числе с землей), квартир, комнат, долей в них, а также земли для строительства на территории РФ;
  • при продаже имущества.

➡️ Имущественный вычет при покупке жилья​

Имущественный вычет при покупке или строительстве жилья, земельных участков, а также на погашение процентов по ипотечному кредиту – самый распространенный вычет у граждан.
Имущественный вычет можно получить и при покупке квартиры в новостройке.

В фактические расходы на приобретение квартиры можно включить:
  • расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.
Важно: принять к вычету расходы на отделку квартиры можно, только если в договоре долевого участия указано «приобретение квартиры (прав на квартиру) без отделки».
При приобретении прав на квартиру, комнату (долю в них) в строящемся доме право на имущественный вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком, т.е. с момента получения и подписания передаточного акта. Но обратиться за получением вычета в ИФНС можно только после государственной регистрации права собственности на недвижимость. Это положение применяется в отношении объектов долевого строительства (доли в них), переданных застройщиком с 1 января 2022 года.

✅ Размер имущественного вычета​

Размер имущественного вычета не может быть больше 2 000 000 рублей при покупке и строительстве и 3 000 000 рублей при уплате процентов по кредитам.
2 000 000 руб. - это максимальная сумма вычета при покупке жилья. В деньгах к возврату 260 000 руб.
3 000 000 руб - это максимальная сумма вычета по ипотечным процентам с 2024 года (ранее сумма была не ограничена). В деньгах к возврату 390 000 руб.


Так, если человек потратил на покупку квартиры 1 млн. рублей, то и вычет он получит в таком же размере. А если израсходовал 2,5 млн. рублей, то НДФЛ-вычет составит только максимум 2 млн. рублей.
К вычету можно принять фактически произведенные расходы на уплату процентов по кредитам, полученным с 1 января 2014 года, в сумме не более 3 млн. рублей.

Суммы уплаченных процентов по целевым займам (кредитам), полученным до 2014 года, могут быть включены в состав имущественного вычета в полном размере без каких-либо ограничений.

До 2014 года имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение объекта недвижимого имущества и по расходам на погашение процентов по целевым кредитам, использованным на его покупку были связаны с одним и тем же объектом. Повторное предоставление вычета не допускалось.
С 2014 года редакция статьи 220 Налогового кодекса изменилась. Повторное предоставление вычета также не допускается. Но установлено, что имущественные вычеты можно получить как по расходам на покупку жилья (не более 2 млн. рублей), так и по расходам на погашение процентов по целевым кредитам (не более 3 млн. рублей). Причем указанные вычеты можно заявить по разным объектам недвижимости.

Поэтому если до 1 января 2014 года гражданин купил квартиру за счет собственных средств и воспользовался имущественным налоговым вычетом, то после 1 января 2014 года при покупке другого жилья за счет целевого кредита он вправе заявить вычет по расходам на проценты по такому кредиту.

✅ Нюансы получения имущественного вычета​

Военнослужащим, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения, может быть отказано в предоставлении имущественного вычета на приобретение жилья, если они понесли расходы только за счет бюджетных средств. Для вычета налогоплательщик должен предоставить доказательства, подтверждающие расходы его собственных, а не бюджетных средств.

Обратите внимание: отдельного имущественного вычета на приобретение земельного участка Налоговым кодексом не предусмотрено. Поэтому расходы на покупку земельного участка могут быть включены в налоговый вычет только в том случае, если на участке был построен жилой дом. Или же жилой дом был куплен вместе с участком.
Налогоплательщик вправе учесть расходы на покупку садового земельного участка, где был построен жилой дом, в составе имущественного налогового вычета после государственной регистрации права собственности на дом. Согласно разъяснениям Минфина, сделать это можно начиная с 1 января 2019 года.

Участки с видами разрешенного использования «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» с 1 января 2019 года считаются равнозначными. На них допускается размещение садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Поэтому расходы на покупку садового участка можно учесть при заявлении имущественного налогового вычета после государственной регистрации права собственности на дом.

Если представитель действует в интересах и по поручению гражданина, оплачивая его расходы по покупке недвижимости, гражданин имеет право на имущественный вычет и возврат НДФЛ. В этом случае для получения вычета достаточно доверенности, составленной в простой письменной форме. Заверять у нотариуса ее не нужно (п. 3 ст. 29 НК РФ,ст. 185.1 ГК РФ).

✅ Как получить вычет у работодателя​

Имущественный вычет, который предоставляют покупателю жилья, сотрудник может также получить на работе, если подтвердит свое право на вычет в налоговой инспекции.

Форма уведомления о подтверждении права на имущественные вычеты по НДФЛ утверждена приказом ФНС России от 17 августа 2021 года № ЕД-7-11/755@.
Налоговый агент (работодатель) возвращает гражданину сумму НДФЛ, удержанную с начала календарного года, в котором было подано такое заявление (п. 15 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утв. Президиумом ВС РФ 21 октября 2015 г. Указанный Обзор ФНС РФ направила для сведения и использования в работе Письмом от 3 ноября 2015 г. № СА-4-7/19206@). Право на получение вычетов у работодателя ИФНС должна подтвердить в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи заявления и документов.

✅ Имущественный вычет уволенному работнику​

Если в организацию от ИФНС поступило Уведомление о подтверждении права на получение имущественного вычета бывшего работника, то вычет необходимо предоставить.

Об этом сообщила ФНС России в письме от 17 октября 2022 г. № БС-4-11/13833@.

То есть при получении Уведомления на 2022 год в отношении бывшего сотрудника налоговый агент вправе предоставить ему имущественный вычет в установленном порядке начиная с 1 января 2022 года.

Для возврата бывший работник пишет заявление на возврат НДФЛ, а работодатель возвращает уплаченный налог из налоговой.
Имейте в виду, если вы предоставили работнику данный вычет, то необходимо подать уточненные расчеты 6-НДФЛ с начала года.

✅ Алгоритм получения имущественного вычета у работодателя​

С 1 января 2022 года действует новый порядок получения подтверждения на вычет.

1. Гражданин подает в ИФНС заявление о подтверждении права на вычет и соответствующие документы. Заявление можно подать на бумаге или электронно через личный кабинет налогоплательщика. Форма заявления утверждена приказом ФНС России от 17 августа 2021 года № ЕД-7-11/755@.
2. ИФНС рассматривает заявление в срок, не превышающий 30 календарных дней.
3. ИФНС информирует налогоплательщика о результатах рассмотрения через личный кабинет, либо по почте заказным письмом.
4. ИФНС сама направляет работодателю подтверждение права на вычет по данному налогоплательщику.

Обратите внимание: вычет НДФЛ у работодателя можно получить год в год. То есть, если вы купили жилье в 2023 году, то получить уведомление из ИФНС и подать работодателю заявление вы должны тоже в 2023 году. Годом позже вы можете претендовать на получение вычета только через налоговую инспекцию, путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ и всех подтверждающих документов.

Если сотрудник имеет право и на имущественный, и на , он может получить их в любой очередности (письмо Минфина России от 11 октября 2018 г. № 03-04-05/73034). При этом он имеет право сам выбрать, какой вычет получить в первую очередь. В налоговом кодексе нет ограничений на этот счет. Поскольку остаток имущественного вычета можно перенести на следующий год.

✅ Заявление на предоставление имущественного вычета у работодателя​

Заявление на предоставление имущественного вычета, которое работник должен подать работодателю, оформляется в произвольной форме, например, так:

Генеральному директору ООО «НАЗВАНИЕ»
(должность руководителя, название компании)
Иванову И.И.
(Ф.И.О. руководителя)
от менеджера по продажам
(должность работника)
Петрова А.И
(Ф.И.О. работника)
Заявление​
Прошу предоставить мне в 20хх году в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса имущественный вычет по НДФЛ в связи с приобретением мною квартиры в 20хх году.
В соответствии с уведомлением о подтверждении права на имущественный вычет в 20хх году, выданному ИФНС России по г. Москве, вычет составляет 100 000 рублей.
«01» _________ 20__ г. Петров А.И. /Петров А.И./

✅ Если подтверждение на вычет получено в середине года​

Если работник обратился к работодателю за представлением имущественного налогового вычета не с первого месяца налогового периода, вычет должен быть предоставлен с месяца обращения, но применить его нужно ко всей сумме дохода, начисленной нарастающим итогом с начала года.

Например, налогоплательщик обратился к работодателю - налоговому агенту за получением имущественного налогового вычета в мае, то налоговый агент при определении налоговой базы нарастающим итогом за январь - май должен учесть все доходы, полученные работником с начала года, и к полученной сумме применить имущественный налоговый вычет. Пересчитывать налоговую базу и суммы налога за каждый месяц по отдельности не нужно.

Возвращать удержанный НДФЛ до получения письменного заявления на вычет и уведомления из налоговой о праве налогоплательщика на его получение не нужно, поскольку суммы налога были удержаны правомерно и не считаются излишне удержанными.

✅ Что делать, если работнику забыли предоставить имущественный вычет​

Если бухгалтер забыл и не предоставил имущественный вычет работнику, т.е. удержал с зарплаты работника НДФЛ, то сумму излишне удержанного налога нужно вернуть согласно статьей 231 Налогового кодекса.

Это значит, что организация должна самостоятельно вернуть удержанный НДФЛ работнику. Для этого нужно, чтобы работник написал заявление о возврате излишне удержанной суммы НДФЛ.

Статья 231 НК РФ устанавливает трехмесячный срок для возврата налога. Срок начинает течь со дня получения налоговым агентом соответствующего заявления от работника.
Обратите внимание, если этот срок будет нарушен, то за каждый календарный день просрочки работодатель обязан начислить и выплатить работнику проценты за нарушение срока возврата.

Процентная ставка равна ставке рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в дни нарушения срока возврата. Проценты начисляют на сумму излишне удержанного налога, которая не возвращена работнику в срок. Так разъяснил Минфин России в письме от 16 ноября 2022 года № 03-04-05/111744

✅ Имущественный вычет в упрощенном порядке​

С 21 мая 2021 года физические лица смогут получать имущественные (на приобретение жилья, уплату процентов по ипотеке) вычеты в упрощенном порядке (Федеральный закон от 20 апреля 2021 г. № 100-ФЗ).

Получить данные вычеты по НДФЛ можно через личный кабинет налогоплательщика (ЛКН) на сайте Федеральной налоговой службы. Для вычета нужно будет в ЛКН заполнить и направить только заявление.

Такое заявление налоговый орган будет формировать не позднее 20 марта (по сведениям представленным до 1 марта) и не позднее 20 дней в случае представления сведений после 1 марта.

Новые правила будут применяться к вычетам, право на которые возникло с 1 января 2020 года.
Всю информацию налоговые инспекторы будут получать напрямую от банков (участников рынка ценных бумаг) с учетом специальных требований. Для уточнения возможности получения налоговых вычетов в упрощенном порядке следует обратиться к налоговому агенту (банку), с которым заключен договор по приобретению имущества.

Камеральная проверка «упрощенного» заявления на вычет составляет 30 календарных дней (п. 2 ст. 88 НК РФ). Еще 15 дней выделено на перевод денег.
Однако если инспектор обнаружит признаки нарушения, он может продлить проверку до трех месяцев со дня подачи заявления. О решении продления камеральной проверки уведомят в ЛКН.

✅ Имущественный вычет при продаже жилья​

По общему правилу продажу недвижимого имущества физлицами облагают НДФЛ. Освобождается от уплаты НДФЛ только та недвижимость, которая находилась в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения или дольше (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Для недвижимости, полученной по наследству, в ходе приватизации, по договору дарения или пожизненного содержания с иждивением - три года (п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
C 2020 года освобождены от уплаты НДФЛ и те физлица, которые владеют жильем не менее трех лет. Но при условии, что оно является единственным на дату перехода права собственности на него к покупателю. Причем, если не более, чем за 90 дней до дня перехода собственности человек купил новую квартиру, платить НДФЛ ему все равно не придется.

Это правило распространяется также на земельный участок, на котором находится жилое помещение, и расположенные на этом участке хозяйственные постройки и сооружения.

Если жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в них находились в собственности человека менее минимального предельного срока владения, то при их продаже можно применить имущественный вычет по НДФЛ. Его размер составляет не более 1 миллиона рублей. С суммы, превышающей 1 миллион рублей, нужно заплатить налог.
Доходы от продажи иной недвижимости, которая находилась в собственности гражданина менее минимального предельного срока владения, не облагают НДФЛ в пределах 250 000 рублей.

Доходы от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), которое находилось в собственности гражданина менее трех лет, не облагают НДФЛ также в пределах 250 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместо имущественного вычета доход от продажи квартиры можно уменьшить на сумму расходов по ее покупке, подтвержденных документально (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако расходы на услуги риэлтора или ремонт квартиры учесть при уплате НДФЛ нельзя.

При продаже квартиры, которая куплена по договору аренды с правом ее выкупа, можно уменьшить доходы от продажи на выкупную цену этой квартиры. Разумеется, документально подтвержденную и фактически уплаченную. Это и будет имущественным вычетом в данном случае. Тогда договор аренды квартиры с дальнейшим переходом права собственности на нее к арендатору нужно заключать в форме договора купли-продажи (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Если жилье было куплено на средства материнского (семейного) капитала, то эти суммы являются расходами при покупке жилья. Если впоследствии это жилье будет продаваться, то продавец может уменьшить доход от его продажи на всю сумму расходов по ее покупке. В том числе, на сумму материнского капитала, за счет которого оно куплено (письмо Минфина России от 28 июня 2019 г. № 03-04-05/47629).

С 1 января 2022 года отменена обязанность физлиц подавать в инспекцию налоговую декларацию при продаже недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков) на сумму до 1 млн рублей, а иного имущества (транспорта, гаражей и т.д.) – до 250 тыс. рублей (Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ).

Указанные суммы соответствуют размерам имущественных налоговых вычетов по НДФЛ. Если же доходы от продажи объектов превышают размер вычетов, подавать декларацию 3-НДФЛ все-таки придется.
Данные нововведения будут распространяться на лиц, продавших имущество начиная с налогового периода 2021 года.

✅ Какие семьи с детьми освобождены от НДФЛ при продаже жилья​

Семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты НДФЛ с дохода от продажи жилья, независимо от срока нахождения его в собственности. Соответствующие поправки внесены Федеральным законом от 29 ноября 2021 года № 382-ФЗ в статью 217.1 Налогового кодекса.
Согласно новому пункту 21 статьи 217.1 НК РФ с 2021 года доход от продажи жилой недвижимости (комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома) или доли в праве собственности освобождается от НДФЛ, независимо от срока нахождения в собственности продаваемого объекта, если одновременно соблюдаются следующие условия:
  • на дату перехода к покупателю права собственности на проданное жилье налогоплательщик является родителем или усыновителем не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет — если дети обучаются по очной форме);
  • в календарном году, когда был зарегистрирован переход права собственности на проданное жилье, или не позднее 30 апреля следующего года налогоплательщик купил иную жилую недвижимость и зарегистрировал ее на себя (либо внес полную оплату — если квартира приобретена в строящемся доме);
  • общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика, супруга (супруги) и детей, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость;
  • кадастровая стоимость проданного жилья, независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности, не превышает 50 млн рублей;
  • налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 % в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.
Таким образом, Доходы от продажи имущества, полученные с 2021 года членом семьи с двумя и более детьми (в том числе усыновленными), освобождаются от обложения НДФЛ. Данное нововведение распространяется и на случаи, когда доход от продажи имущества получает несовершеннолетний ребенок из указанной семьи.

✅ Когда имущественные вычеты не предоставляют​

По общему правилу каждый человек, купивший жилье, построивший дом или купивший земельный участок под строительство дома, получает право на вычет по НДФЛ. Однако на практике есть случаи, когда имущественный вычет не положен.

Сделки между взаимозависимыми лицами​

Имущественные налоговые вычеты не предоставляют в случаях, если сделка купли-продажи жилья совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. Список взаимозависимых родственников конкретизирован в п. 2 ст.105.1 НК РФ. Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Жилье куплено за «чужой» счет​

Имущественные налоговые вычеты не предоставляют, когда расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них покрываются за счет (п. 5 ст. 220 НК РФ):
  • средств работодателей или иных лиц;
  • средств материнского (семейного) капитала;
  • выплат, предоставленных из бюджетных средств.
Под последнее исключение подпадают и те расходы, которые оплачены налогоплательщиком за счет средств, полученных в виде государственной социальной поддержки на основе участия в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих.

Заметим, что бывают случаи, когда инспекция, принимая решение о предоставлении имущественного вычета в связи с приобретением жилья, не проверяет источник финансирования расходов. И получается, что физлицо получает вычет незаконно. А вот механизма возврата как отдельной нормы в Налоговом кодексе нет.
Но он должен в скором времени появиться. Основанием послужило постановление Конституционного Суда РФ от 24 марта 2017 года № 9-П.

Решениями судов с граждан были взысканы задолженности по НДФЛ в размерах имущественных налоговых вычетов, предоставленных им налоговыми органами без имеющихся к тому законных оснований, в связи с приобретением:
  • квартиры за счет средств целевого жилищного займа, предоставленного физлицу на безвозмездной основе в порядке государственной социальной поддержки участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Возврат этих средств им не осуществлялся, т.е. источником финансирования расходов на приобретение жилья являлся федеральный бюджет;
  • квартиры за счет целевого жилищного займа (бюджетных средств), который был предоставлен ответчику на безвозмездной основе и возврат которого им не осуществлялся.
Права на имущественный налоговый вычет в пределах бюджетных средств налогоплательщики не имели. Но налоговая инспекция, предоставляя вычет, не уточнила, за счет каких средств они приобрели жилье. Суды постановили возвратить полученные суммы, расценив их как неосновательное обогащение.

Ответчики заявили о незаконности судебных решений и дошли до Конституционного суда, который признал, что в законодательстве о налогах и сборах отсутствует специальное регулирование порядка возврата неправомерно (ошибочно) предоставленного имущественного налогового вычета, и указал, что законодатель правомочен принять поправки в налоговое законодательство, чтобы урегулировать основания, порядок и сроки взыскания с налогоплательщика сумм ошибочно предоставленных налоговых вычетов.

И еще, работодатель не обязан дополнительно удерживать налог и корректировать отчетность по НДФЛ, если на основании уведомления из налоговой имущественный вычет предоставлялся неправильно. В письме ФНС России от 10 июля 2017 года № БС-3-11/4662 разъяснено, что в этом случае сотрудник сам должен сдать декларацию и доплатить налог.

✅ Жилье куплено «спецрежимником»​

Если ИП на спецрежиме купил квартиру, то его доход от спецрежимной деятельности нельзя уменьшить на имущественный вычет (письмо Минфина России от 11 июля 2018 г. № 03-04-05/48303). Связано это с тем, что такие ИП не платят НДФЛ по доходам, которые они получают от УСН, ЕНВД или ПСН-деятельности (п. 4 ст. 346.26 НК РФ). А раз так, то к доходам ИП, которые он получает работая на спецрежиме, имущественные налоговые вычеты по НДФЛ (в частности, по расходам на приобретение квартиры), не применяют.

Другое дело, если ИП имеет дополнительные доходы, помимо спецрежимного бизнеса, которые облагают НДФЛ по ставке 13%. В этом случае он может уменьшить их сумму на имущественный вычет.

✅ Перевод нежилого помещения в жилое​

Еще один случай, когда вычет не положен: если физлицо покупает нежилое помещение и регистрирует его как жилой дом. То есть перевод нежилого строения (здания) в жилой дом не является основанием для предоставления имущественного вычета по НДФЛ.

Глава 3 Жилищного кодекса предусматривает, что при соблюдении определенных условий нежилое помещение можно перевести в категорию жилого. Но даже после такого перевода хозяин помещения не получит права на имущественный вычет. Это объясняется тем, что, согласно статье 220 Налогового кодекса, вычет предоставляют только тем лицам, кто приобрел или построил жилье. Тогда как перевод помещения из одной категории в другую не является основанием для имущественного вычета.

Этой позиции придерживаются контролеры (письмо Минфина РФ от 7 ноября 2019 г. № 03-04-05/85909). Кстати, их также поддерживает Конституционный суд (определение КС РФ от 6 июня 2017 г. № 1164-О).



 
  • Теги
    имущественный вычет имущественный вычет при продаже жилья
  • Сверху Снизу