«Вечные жильцы» в ЕГРН: новый закон от 1 сентября меняет правила проверки недвижимости

[Собака]

С 1 сентября 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ, который кардинально изменил процедуру due diligence недвижимости. Теперь информация о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением при смене собственника, в обязательном порядке вносится в ЕГРН.

Разбираемся, как это влияет на работу юристов, оценщиков и кредитных организаций.

Суть нововведений: что изменилось в ЕГРН​

Ключевое изменение — обязательное внесение в реестр сведений о правах третьих лиц на пользование объектом, которые ранее были скрыты в архивных документах. Информация теперь отображается в стандартной выписке из ЕГРН в разделе «Ограничения прав и обременения».
Правовое обоснование: статья 7 Федерального закона № 482-ФЗ дополняет перечень сведений, подлежащих внесению в ЕГРН, данными о лицах, имеющих право пользования жилым помещением на основании:

• отказа от участия в приватизации
• членства в жилищном/жилищно-строительном кооперативе

Цель: повысить информационную прозрачность рынка недвижимости и снизить риски для добросовестных приобретателей и залогодержателей.

Кто попадает под действие закона​

Закон регулирует права двух основных категорий «вечных жильцов»:

1. «Отказники» от приватизации​

Граждане, которые на момент приватизации имели равные права на жилье с другими членами семьи, но добровольно отказались от своей доли.
Практический пример: В 1994 году семья из трех человек приватизировала двухкомнатную квартиру. Родители оформили отказы в пользу сына. По закону родители сохранили пожизненное право пользования, даже если сын продаст квартиру.

2. Члены семьи в кооперативных квартирах​

Лица, проживавшие с пайщиком ЖСК на момент полной выплаты паевого взноса и приобретения права собственности.

Как выглядят новые записи в выписке ЕГРН​

Информация отображается в Разделе 2 выписки:

«Право пользования жилым помещением сохраняется за Петровой Анной Ивановной, 15.04.1955 г.р., на основании отказа от участия в приватизации в пользу Петрова И.С.»

Критически важно: наличие такой записи блокирует любые сделки без нотариального согласия указанного лица.

Практические последствия для профессионалов​

Для юристов и оценщиков​

Упрощение due diligence: основная информация о скрытых правах теперь доступна в стандартной выписке, что существенно сокращает время на проверку правового статуса объекта.
Остающиеся риски: закон не гарантирует 100% полноту информации. Требуется дополнительная проверка архивных документов, особенно по объектам с длительной историей смены собственников.

Для кредитных организаций​

Стандартизация процедур: проверка раздела обременений в ЕГРН становится обязательным этапом андеррайтинга залоговых сделок.
Скоринговые модели: необходимо корректировать алгоритмы оценки залогового обеспечения с учетом новых данных о правах пользования.

Для корпоративных клиентов​

Инвентаризация активов: компаниям, владеющим коммерческой недвижимостью (особенно переведенной из жилого фонда), рекомендуется провести аудит на предмет скрытых прав третьих лиц.

Алгоритм работы с новыми правилами​

Этап 1: Базовая проверка​

1. Заказать расширенную выписку из ЕГРН
2. Проанализировать раздел «Ограничения и обременения»
3. При обнаружении записей о праве пользования — зафиксировать ФИО и основания возникновения права

Этап 2: Углубленная проверка (при необходимости)​

1. Запросить архивные документы о приватизации/создании кооператива
2. Проверить актуальность прав через органы регистрационного учета
3. Оценить возможность получения нотариального согласия

Этап 3: Юридическое структурирование​

1. При наличии «вечного жильца» — обязательное получение нотариального согласия
2. Включение соответствующих гарантий в договорную документацию
3. Корректировка стоимости объекта с учетом ограничений

Ограничения и подводные камни​

Что закон НЕ регулирует:

• Права лиц, возникшие после приватизации (например, при разводе)
• Права членов семьи военнослужащих
• Права по завещательному отказу
• Временные права пользования по судебным решениям

Переходный период: сведения вносятся в ЕГРН по заявлению собственника либо по решению суда. Полное наполнение реестра займет несколько лет.

Выводы для практики​

1. Для сделок M&A: обязательная проверка выписок ЕГРН по всем объектам недвижимости в составе активов
2. Для залогового кредитования: ужесточение требований к due diligence, особенно по вторичному жилому фонду
3. Для управления рисками: необходимость актуализации внутренних регламентов проверки недвижимости

Закон № 482-ФЗ — важный шаг к цифровизации рынка недвижимости. Однако полная прозрачность будет достигнута только через несколько лет по мере наполнения реестра. До тех пор комплексная юридическая проверка остается критически важной для минимизации рисков.

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация