Исторически в нашей стране немало индивидуальных (т.е. отдельно) находящихся гаражей. Большинство гаражей возводилось членами ГСК еще в советское время своими силами и за свой счет. При этом гаражи строились хоть и в разное время, но "стена к стене", вплотную друг к другу. Такие постройки как гаражные боксы кажутся не самостоятельными объектами недвижимости, а частью чего-то целого (гаражного блока), и это просто помещения в нем.
Именно как "нежилые помещения", а не отдельно стоящие здания/сооружения гаражные боксы ставятся на кадастровый учет. Из-за этого при попытке оформить земельный участок только под "своим" гаражным боксом у граждан часто возникают проблемы – муниципалитет отказывает в оформлении участка, ссылаясь на ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
Без имеющегося и зарегистрированного права собственности отсутствует право наследовать, дарить, продавать и даже брать в кредит недвижимость.
Немало прецедентов, когда власти изымали землю гаражных кооперативов и отдельных гаражей. Освободить территорию допустимо под дорожное строительство, возведение теплотрассы или иных государственных проектов (ст. 239 ГК РФ). В общем землю отдавали под застройку. Не было никаких документов, чтобы доказать право собственности. Компенсации выплачивали не всегда - и вполне законно: землю под кооперативы раздавали в советское время, часто это делали предприятия для своих работников. Каких-то оформленных документов от этого не осталось. Когда гаражная амнистия вступит в силу, просто забрать землю будет нельзя.
Тем более, что стоимость гаражей «с землей» при обычной продаже новому владельцу тоже значительно выше.
При этом органы исполнительной власти не принимают во внимание свои собственные решения о выделении земельных участков под отдельными гаражными боксами, ранее ими принятые. Выходит: кому-то из владельцев гаражей (формально входящих в гаражный блок) под ними участки выделили, а другой части начали отказывать. Единственный выход в такой ситуации – обращаться в суд.
Аргументы для суда:
• В ситуации, когда под частью гаражных боксов, входящих в блок, участки уже выделены, – оформление права собственности на единый земельный участок под гаражным блоком (с разделением его на долю для каждого владельца гаража) невозможно в принципе, поскольку участок уже фактически разделен на части. Те собственники гаражей, которые не оформили свои права на участки, в случае отказа в предоставлении индивидуальных участков под боксами не смогут оформить свои права в принципе, ведь у их соседей, оформивших землю под своими гаражами, назад ее никто не заберет! Подтвердить, что под соседними гаражами уже сформированы земельные участки, можно распечаткой из публичной кадастровой карты (в обоснование сослаться на определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 31 марта 2015 г. № 33-КГ 15-4).
• В ст. 39.20 ЗК РФ нет прямого запрета на выделение участков под частью зданий/сооружений при условии, что образуемые участки будут соответствовать критериям, установленным в ст. 11.9 ЗК РФ (требования к минимальному размеру и т.п.).
Как зарегистрировать свой гараж
Проект закона, который уже внесен на обсуждение в Госдуму, называется «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены».
Гараж, который будет включен в «гаражную амнистию», должен отвечать нескольким требованиям:
• постройка, которая стоит отдельно, например, во дворе или в гаражном кооперативе. Постройка должна быть не временная, с фундаментом. Может иметь общие стены, крышу с другими гаражами в одном ряду;
• построен объект до 30 декабря 2004 года. После этого в силу вступил новый Градостроительный кодекс и гаражи, как правило, регистрировали;
• гараж расположен на государственной или муниципальной земле;
• земля для гаража была предоставлена какой-либо организацией, например, кооперативом или бывшим работодателем (предприятием), либо выделена иным образом.
Документы, которые могут подтвердить право собственности:
• Документ о предоставлении или выделении земельного участка.
• Схема расположения земельного участка (если участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории).
Если вышеуказанных документов нет, то можно приложить:
• договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям;
• договор об уплате коммунальных услуг;
• документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года, в котором вы указаны в качестве правообладателя гаража.
Когда гаражная амнистия вступит в силу в 2021 году, владельцам нужно будет написать заявление в Росреестр и приложить документы, которые подтверждают право на строение и землю под ним. Заявления будут принимать в МФЦ «Мои документы», при которых есть окна кадастровой палаты.
Этот закон установит упрощенный механизм оформления права собственности на само строение и землю, на которой построен гараж.
Сначала хозяин гаража получит участок на правах аренды. Переоформить землю в собственность разрешат тогда, когда будет оформлен сам гараж.
Но если земля вашего кооператива арендованная, оформить собственность на землю под гаражом невозможно. В таком случае оформляется аренда участка.
