Купить недвижимость на сказочном Бали и получать двузначный доход в валюте – заманчиво! Но почему же так много покупателей обжигаются и попадают на убытки после покупки?
Собрали для вас риски, сложности и подводные камни, с которыми сталкиваются иностранные покупатели на Бали, и способы их избежать.
При этом строительные компании растут как грибы – только за 2023 год на рынке Бали появилось 240 новых девелоперов. Часто у них вообще нет опыта строительства, и тем более опыта на Бали со всей его спецификой. Недостаточно ресурсов, контактов с подрядчиками и поставщиками материалов, не хватает рабочей силы.
Так что сроки строительства соблюдаются едва ли в половине случаев, и никто интересы “обманутых дольщиков” не защищает. Сдадут или не сдадут недвижимость и будет ли она похожа на то, что обещали в рендерах – большой вопрос. Из-за нехватки отделочных материалов или их дороговизны застройщик может в процессе менять концепцию, и далеко не факт, что вас устроит результат.
С чего обычно начинается подбор недвижимости для инвестиций?
С двух параметров: цена + страна. Если рынок подходит инвестору по бюджету, а страна на слуху (“Все там покупают!”), человек начинает рассматривать конкретные варианты квартир или вилл. Есть только одна проблема – это в корне неверный подход к инвестициям!
Но есть еще вопрос земли. Земельный участок, на котором построен объект, остается в государственной собственности и в аренде у застройщика. Важно, чтобы:
А контроля над застройщиками, как мы помним, нет! Строят кто во что и из чего горазд, без оглядки на мировой опыт и строительные нормы для данного климата и сейсмической зоны. Так что сырость, плесень, свисающая лохмотьями штукатурка или трещины по всему дому после небольшого землетрясения – это частая история.
В идеале стоит посмотреть на уже сданные проекты этого девелопера или почитать о них отзывы жильцов. Возможно, за качественный проект придется немного переплатить, но уже через год-два вы окажетесь в выигрыше по сравнению с теми, кто сэкономил и теперь вынужден за свой счет все переделывать или вообще остается с неликвидом, который никому на рынке не нужен.
2 года назад Ирина купила виллу с одной спальней за смешные 90 тысяч долларов и ей так понравились цена, описание и сама идея иметь свою виллу у океана, что глубже копать она не стала и просто оформила покупку у застройщика-однодневки.
Ирине повезло в том плане, что виллу свою она все-таки получила. Но уже при приемке стены на первом этаже были покрыты сеткой мелких трещин. Застройщик пожимал плечами и обещал вот-вот исправить, а потом плавно исчез с горизонта. Через полгода отделку стен по всему дому пришлось переделывать.
Через 8 месяцев стала отпадать плитка в ванной комнате, т.к. дом дал усадку и стены покосились. Ну и конечно – вездесущая плесень по углам, борьба с которой уже стала для Ирины рутиной.
Найти арендаторов в такое жилье оказалось той еще задачей, в итоге виллу она все-таки сдала, но с дисконтом, к тому же жильцы не отличаются бережным отношением как к самому дому, так и к графику оплат. Управляющей компании, которая могла бы взять на себя часть забот, в этом проекте нет.
“Дом мечты” Ирины оказался балластом, и сейчас она, уже покупает действительно качественный и ликвидный объект. За счет доходности от новой покупки она хочет привести хоть в какой-то вид свой проблемный дом и поскорее от него избавиться.
Так что Бали определенно интересный и перспективный рынок, в который стоит вкладывать, если вы хотите сохранить и приумножить деньги. Но делать это нужно осознанно, понимая все подводные камни и способы их избежать.
Собрали для вас риски, сложности и подводные камни, с которыми сталкиваются иностранные покупатели на Бали, и способы их избежать.
Сроки? Какие еще сроки?
Государственного контроля за строительным сектором на Бали практически нет. Практики эскроу-счетов тоже нет. Покупатель платит застройщику и в ответ получает обещание сдать все в срок.При этом строительные компании растут как грибы – только за 2023 год на рынке Бали появилось 240 новых девелоперов. Часто у них вообще нет опыта строительства, и тем более опыта на Бали со всей его спецификой. Недостаточно ресурсов, контактов с подрядчиками и поставщиками материалов, не хватает рабочей силы.
Так что сроки строительства соблюдаются едва ли в половине случаев, и никто интересы “обманутых дольщиков” не защищает. Сдадут или не сдадут недвижимость и будет ли она похожа на то, что обещали в рендерах – большой вопрос. Из-за нехватки отделочных материалов или их дороговизны застройщик может в процессе менять концепцию, и далеко не факт, что вас устроит результат.
С чего обычно начинается подбор недвижимости для инвестиций?
С двух параметров: цена + страна. Если рынок подходит инвестору по бюджету, а страна на слуху (“Все там покупают!”), человек начинает рассматривать конкретные варианты квартир или вилл. Есть только одна проблема – это в корне неверный подход к инвестициям!
Земельный вопрос
На Бали объекты недвижимости продаются иностранцам в лизхолд – это длительная, от 25 и более лет, аренда с правом распоряжения. Звучит пугающе для многих инвесторов, но на деле это привычная для региона форма собственности, ничего страшного в ней нет, к моменту истечения срока лизхолда, недвижимость многократно окупится.Но есть еще вопрос земли. Земельный участок, на котором построен объект, остается в государственной собственности и в аренде у застройщика. Важно, чтобы:
- назначение участка соответствовало тому, что на ней возводится
- на земельном участке не было обременения
- документы на землю с правом застройки были надлежащим образом оформлены именно на этого застройщика, и все налоги были уплачены
Привет, плесень!
На Бали влажный климат, так что штукатурка, краска и другие отделочные материалы быстрее приходят в негодность, особенно если нарушены технологии строительства или использованы некачественные материалы.А контроля над застройщиками, как мы помним, нет! Строят кто во что и из чего горазд, без оглядки на мировой опыт и строительные нормы для данного климата и сейсмической зоны. Так что сырость, плесень, свисающая лохмотьями штукатурка или трещины по всему дому после небольшого землетрясения – это частая история.
В идеале стоит посмотреть на уже сданные проекты этого девелопера или почитать о них отзывы жильцов. Возможно, за качественный проект придется немного переплатить, но уже через год-два вы окажетесь в выигрыше по сравнению с теми, кто сэкономил и теперь вынужден за свой счет все переделывать или вообще остается с неликвидом, который никому на рынке не нужен.
Сэкономила и пролетела: печальная история из жизни
Недавно к нам обратилась клиентка, у которой уже была недвижимость на Бали… и она не знала, как от нее избавиться!2 года назад Ирина купила виллу с одной спальней за смешные 90 тысяч долларов и ей так понравились цена, описание и сама идея иметь свою виллу у океана, что глубже копать она не стала и просто оформила покупку у застройщика-однодневки.
Ирине повезло в том плане, что виллу свою она все-таки получила. Но уже при приемке стены на первом этаже были покрыты сеткой мелких трещин. Застройщик пожимал плечами и обещал вот-вот исправить, а потом плавно исчез с горизонта. Через полгода отделку стен по всему дому пришлось переделывать.
Через 8 месяцев стала отпадать плитка в ванной комнате, т.к. дом дал усадку и стены покосились. Ну и конечно – вездесущая плесень по углам, борьба с которой уже стала для Ирины рутиной.
Найти арендаторов в такое жилье оказалось той еще задачей, в итоге виллу она все-таки сдала, но с дисконтом, к тому же жильцы не отличаются бережным отношением как к самому дому, так и к графику оплат. Управляющей компании, которая могла бы взять на себя часть забот, в этом проекте нет.
“Дом мечты” Ирины оказался балластом, и сейчас она, уже покупает действительно качественный и ликвидный объект. За счет доходности от новой покупки она хочет привести хоть в какой-то вид свой проблемный дом и поскорее от него избавиться.
Покупать или не покупать?
Риски – это нормальная составляющая процесса вложения денег, они есть всегда, даже на более-менее регулируемых рынках, как Россия или, например, ОАЭ. На Бали риски чуть выше в силу местной специфики, но и доходность от недвижимости больше! На Бали инвестор получит до 17% годовых в валюте от аренды, а в России – около 5% годовых в рублях. Есть разница!Так что Бали определенно интересный и перспективный рынок, в который стоит вкладывать, если вы хотите сохранить и приумножить деньги. Но делать это нужно осознанно, понимая все подводные камни и способы их избежать.
