Пять главных рисков при инвестировании в недвижимость Таиланда и как их избежать

[Собака]

Недвижимость в Таиланде — это источник пассивного дохода, который обеспечит финансовую независимость в долгосрочной перспективе. Многие люди старше 35 лет уже начинают беспокоиться о будущем на пенсии и видят в этом возможность сохранить стабильность.

Однако новичкам на этом рынке стоит быть осторожными, ведь ошибки могут обернуться серьезными финансовыми рисками. Подробнее о них рассказываем в статье.

Риск № 1: неправильный выбор локации​

Пхукет — большой и красивый остров с множеством пляжей. На фотографиях они выглядят идеально, а белый песок и пальмы создают картинку мечты. Многие застройщики называют свои проекты удачно расположенными, но за этим определением часто скрываются нюансы.
Например, на севере острова есть длинный и чистый пляж с ровным песком и живописными деревьями. Это место выглядит прекрасно и привлекает внимание. Там тоже строят жилье, но рядом практически нет инфраструктуры. В районе можно найти только небольшие магазинчики, уличные кафе и массажные салоны. Для туристов этого недостаточно, ведь им нужны удобный сервис, рестораны, супермаркеты и развлечения
Если цель инвестора — получать стабильный доход от аренды, важно учитывать не только красоту пляжа, но и уровень инфраструктуры. Гостям важен комфорт, поэтому далеко не каждое место у моря подходит для сдачи недвижимости.

Риск № 2: ненадежный застройщик​

Главный риск при работе с застройщиком — недострой. Такое случается, и особенно часто с этим сталкиваются новички. Чтобы минимизировать риски, важно тщательно проверять проекты и компании:

• изучать документы;
• проводить due diligence (комплексная независимая проверка объекта инвестирования);
• анализировать документы, связанные с землей и разрешениями.

Даже если проектом занимается известная фирма, не стоит игнорировать документацию и технические детали, нередко и у надежных застройщиков бывают с этим проблемы. Объект может быть достроен и сдан, но в процессе эксплуатации проявляются скрытые дефекты.
Так как на Пхукете влажный климат и частые дожди, здания должны иметь качественную гидроизоляцию и правильно подобранные материалы. Если использовать дешевые пористые блоки, стены быстрее впитывают влагу и появляется плесень. Также здесь важно удерживать холод внутри помещений, в противном случае кондиционер будет работать круглосуточно.
Это приводит к увеличению расходов на электричество и снижению прибыльности объекта. Если ваш минимальный стандарт — недвижимость комфорт и бизнес-класса, этим нюансам стоит уделять особенное внимание.
Еще одна важная тема — экотренды. Многие проекты сегодня называют себя «эко», и не всегда за этим стоит реальное качество. Поэтому стоит смотреть, насколько это оправдано.
Например, солнечные панели могут обеспечивать энергией насос для бассейна и сокращать расходы на обслуживание. А вертикальное озеленение не только красиво выглядит, но и снижает нагрев стен, что позволяет экономить на охлаждении помещений. Такие решения напрямую влияют на эксплуатационные затраты.

Риск № 3: неправильный выбор управляющей компании​

Ненадежный управляющий может сдавать объект без ведома владельца, задерживать выплаты или плохо следить за состоянием квартиры. В условиях тропического климата отсутствие контроля быстро приводит к износу, и уже через год жилье может потребовать капитального ремонта.
Многим владельцам недвижимости приходится несколько раз менять управляющую компанию из-за неудачного сотрудничества. Поэтому стоит обратить внимание на тех, кто работает по камерному формату. Большинство из них ориентируется не на количество, а качество.
Управляющие в Таиланде обычно работают за процент. Но схемы бывают разные, например, от оборота, от дохода или от чистой прибыли. Поэтому нужно изучать контракт, в некоторых договорах подробно расписано:

• какие статьи относятся к доходу;
• какие расходы учитываются (только коммунальные услуги и содержание объекта: электричество, уборка, прачечная, интернет, садовник, бассейн, мелкий ремонт до $30);
• что считается прибылью и как она делится.

Одна из распространенных схем — когда 70% прибыли получает собственник, а 30% остается управляющей компании. Но при этом стоит изучить, нет ли скрытых статей расходов, потому что такое иногда встречается на рынке.
В идеале процесс работы устроен следующим образом:

1. Приемка объекта. После завершения строительства управляющая компания инспектирует недвижимость, выявляет дефекты и добивается их устранения застройщиком. Иногда это требует нескольких проверок, но в результате собственник получает качественный объект без скрытых проблем.
2. Комплектация. Если квартира или вилла с мебелью, составляется инвентарный лист. При необходимости подбирается техника, мебель, декор, мелкие предметы.
3. Подготовка к аренде. Профессиональная фотосессия, подготовка описаний и размещение объекта на площадках.
4. Юридическое сопровождение. Подписание договора с собственником, консультация по налогам, оформление налогового номера.
5. Финансовая прозрачность. Проведение расчета доходов и расходов, предоставление отчетности и ежемесячные или ежеквартальные выплаты в зависимости от условий.

Надежный управляющий проводит полный цикл работ от приемки и комплектации до составления налоговой отчетности и регулярных выплат.

Риск № 4: незнание налогового законодательства​

В 2025 году налоги становятся одной из самых актуальных тем для владельцев недвижимости в Таиланде. Налоговый департамент страны всерьез взялся за наведение порядка. Если раньше контроль был минимальным, и многие собственники позволяли себе закрывать глаза на обязательства, то теперь ситуация изменилась.
Раньше многие из них не консультировались с бухгалтерами и не платили налоги вовремя. Сейчас незнание или игнорирование законодательства грозит штрафами. Это не приведет к серьезным последствиям вроде тюрьмы, но неприятностей избежать не удастся.
Главный нюанс заключается в том, что для дохода от аренды недвижимости в Таиланде налоговую декларацию нужно подавать два раза в год — в апреле и в сентябре. Для других видов дохода (зарплаты, дивиденды и т. д.) декларация подается один раз в год. Это правило одинаково распространяется и на местных жителей, и на иностранцев.
Отдельное внимание стоит уделить налоговому резидентству. В Таиланде различаются налоги для резидентов и нерезидентов, и важно понимать, к какой категории относится владелец.

Риск № 5: потеря денег​

Важно помнить и о правовых рисках. Подписав контракт с застройщиком и оплатив, например, 30% стоимости, покупатель обязуется вносить дальнейшие платежи по графику. В случае остановки оплат договор может быть расторгнут, а внесенные деньги удержаны.
Многие агентства недвижимости помогают найти выход из сложных ситуаций. Например, срочно перепродать объект, договориться о реструктуризации или изменить график. Но риск потери средств при нарушении обязательств существует, и его важно учитывать.

Заключение​

Это главные риски, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости в Таиланде. Если предотвратить их, можно избежать значительных потерь денег и времени. Для этого стоит внимательно изучать все документы, не полагаться только на хорошую репутацию застройщика и маркетинг управляющей компании, а проверять все детали. Такой подход позволит минимизировать потери и превратить инвестицию в стабильный источник дохода.

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация