- Специальный корреспондент
В 2007 году я покупал дом. Локация – супер. Остальное – неважно, справимся. Одно из «неважно» - мутный продавец. Нет, с правом все ок – проверено. Но брак, развод, дети, участок на одном супруге, дом на втором но с доверенностью у первого, один живет там но без регистрации, второй там зарегистрирован, но не живет – бррр… И плюсом - семь пятниц на неделе, из серии «не хочу быть дворянкой столбовою, а хочу быть царицею морскою».
Короче, не буду читателя ввергать в дебри посылов и мотиваций той сделки – со старта понимал, что будут проблемы. Но локация все проблемы перечеркивала. Решено – берем. Но не просто берем, а строим определённую схему приобретения, цель которой – вывести на безоговорочную добропорядочность приобретения. Что и было сделано:
- 1.Покупатель №1 купил объект у Продавца №0.
- 2.Покупатель №1 привез кое-какие материалы и…. передумал строиться.
- 3.Покупатель №1 отфоткал объект и дал объявление о продаже.
- 4.Покупатель №2 увидел объявление и приехал на смотрины.
- 5.Покупатель №1 и Покупатель №2 договорились о сделке.
- 6.Покупатель №2 купил объект.
Потом было 4 года судов, закончившихся с предсказуемым результатом. Залог победы – не вызывающая сомнение добропорядочность приобретения в цепочке сделок. Напомню – это было относительно давно, а сейчас же данные иллюзорные материи начинают блистать новыми красками.
К примеру, если вы купили квартиру (дом, дачу, участок), а ее предыдущий владелец заехал под банкротство (причем не важно, физик он или юрик), то с определенной степенью вероятности, вам грозят серьезные проблемы. Конкурсный управляющий и суд постараются откатить сделку взад, квартиру забрать, определить ее в конкурсную массу должника, а вас поставить в конец очереди кредиторов. Так что пару волнительных лет жизни вам будет обеспечено. А может и больше.
Нет, если вы дойдете до Верховного Суда, то есть вероятность, что он отменит решения нижестоящих судов и восстановит справедливость. По крайней мере его экономколлегия уже не раз отменяла «кривые» решения разнообразных судов по данной категории дел. Но помните – это только вероятность.
Для справки: только за 2019 год суды в рамках банкротства граждан рассмотрели 7500 заявлений об оспаривании сделок должника.
Для желающих покопаться в подлинниках манускриптов, а не верить абы кому на слово, могу порекомендовать изучить дело № А40-109856/2017. Там есть все: и банкротство, и откат сделки взад, и торги, и распоряжение квартирой, и право как таковое, и так далее.
А в целом, отобрать купленную недвижимость в рамках банкротного процесса, могут сейчас даже и у добропорядочного приобретателя. Точнее у того, кто думает, что он добропорядочный и ему ничего не грозит.
Основания могут быль любые: якобы нерыночные условия сделки, цена сделки, сомнения в платежеспособности покупателя, сомнения в реальности сделки, не должное оформление сделки, фактическое не распоряжение покупателем купленной недвижимостью и так далее.
Посему, если вы не профессиональный игрок этого рынка (с профессионалами несколько иные расклады), покупая квартиру (дом, участок, офис и проч.) в сегодняшних условиях необходимо совершить ряд действий:
– Заказать расширенную выписку из ЕГРН на заинтересовавший вас объект недвижимости.
- Изучить историю объекта.
– Проверить всех правопредшественников по картотекам судов и по базам ФССП и ЕФРСБ.
- Запросить отчет из Бюро кредитных историй о продавце и предпродавце.
Причем тревожным звоночком должно быть не только банкротство или исполнительное производство в отношении продавца, но если подобные движняки идут в отношении того, у кого он покупал.
Но при этом не надейтесь, что если вы все это сделали, то проблем не будет. Речь здесь идет только о двух вещах:
- 1.Минимизации текущих рисков.
- 2.Доказательство вашей должной (разумной) осмотрительности и осторожности в будущих спорах.
На этом доклад закончил, спасибо за внимание.
я уже посматриваю на дверь оперчасти ....чем с ворами чифир пить ..жижицу вонючую лучше в свп вступить секцию могучую )))
