- Специальный корреспондент
В зависимости от срока владения доход от продажи жилой недвижимости будет облагаться НДФЛ или освобождаться от налогообложения. Чаще всего определение срока владения - несложная задача, однако случаются нестандартные ситуации, например, когда объект недвижимости приобретался в собственность по частям.
Пример 1. Иванова М.И. вместе с супругом в мае 2012 года приобрели квартиру. Доля каждого супруга – 1/2. После смерти супруга в феврале 2024 года Иванова М.И. получила в собственность его долю. В декабре 2024 года квартира была продана.
В этой ситуации налогооблагаемый доход не возникает. В соответствии со статьей 235 ГК РФ, изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. Поэтому, срок владения квартирой Ивановой М.И. отсчитывается с момента возникновения собственности на исходную долю в ней, и на момент продажи составит более 12 лет.
В соответствии с п.17.1 статьи 217 НК РФ и п.2 статьи 217.1 НК РФ полученный доход освобождается от уплаты НДФЛ.
Пример 2. Налогоплательщик приобрел последовательно три комнаты в коммунальной квартире в 2009, 2012, 2015 годах соответственно. В мае 2023 года комнаты были объединены в один объект – квартиру. В ноябре 2024 года собственник квартиру продал.
Длительное время порядок определения срока владения в таком случае законодательно был не урегулирован. Однако Федеральным законом от 08.08.2024 №259-ФЗ внесены изменения в п.2 статьи 217.1 НК РФ, закрепившие порядок определения срока владения недвижимостью в подобном случае.
В соответствии с абзацем 7 п.2 статьи 217.1 НК РФ при образования жилого помещения в результате объединения нескольких жилых помещений срок нахождения образованного помещения в собственности исчисляется с даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений. При этом данная норма применяется к доходам, полученным с 1 января 2024 года.
В рассматриваемом примере срок владения необходимо исчислять момента приобретения третьей комнаты, то есть с 2015 года. На момент продажи квартиры он превысит минимальный предельный срок владения, поэтому полученный доход освобождается от налогообложения (п.17.1 статьи 217 НК РФ и п.2 статьи 217.1 НК РФ).
Ранее аналогичные разъяснения давал Минфин России, например, в письме от 3 ноября 2017 г. N 03-04-05/72486. Так, указывалось, что моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру считается дата первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные комнаты. При этом в ситуации, когда даты регистрации права собственности на исходные комнаты не совпадают, срока владения отсчитывается от наиболее поздней из таких дат.
Также Федеральным законом от 08.08.2024 №259-ФЗ уточнен порядок определения срока владения объектом жилой недвижимости, образованного в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения. В этом случае, согласно абзацу 7 п.2 статьи 217.1 НК РФ в срок нахождения в собственности образованных жилых помещений (долей в них) включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения.
Важное изменение коснулось порядка определения срока владения в отношении жилья, приобретенного за счет средств материнского капитала.
Пример 3. Супруги приобрели квартиру с использованием ипотеки в мае 2019 года. В 2021 году у них родился ребенок. Полученные средства материнского капитала в 2022 году были направлены на погашение ипотеки. В феврале 2024 году после погашения долга по ипотечному кредиту и снятия обременения ребенку выделена и зарегистрирована доля в квартире. В ноябре 2024 года квартира продана.
В целях налогообложения НДФЛ срок владения квартирой супругами считается с мая 2019 года и на момент продажи превысил 5 лет, поэтому с полученных доходов налог не уплачивается.
В отношении доли ребенка до принятия Федерального закона от 08.08.2024 №259-ФЗ срок владения исчислялся с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире и в данном случае он составляет менее года. Однако вступившие поправки изменили подход к определению сроков владения недвижимостью в подобной ситуации.
Согласно абзацу 8 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ в случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» срок нахождения такой доли в собственности исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата на материнский капитал.
При этом действие данной нормы распространяется на доходы, полученные налогоплательщиками начиная с 1 января 2024 г.
Это значит, что в рассмотренном примере срок владения долей в квартире для ребенка исчисляется с мая 2019 года и также превысит 5 лет. Поэтому доход не подлежит обложению НДФЛ.
Пример 1. Иванова М.И. вместе с супругом в мае 2012 года приобрели квартиру. Доля каждого супруга – 1/2. После смерти супруга в феврале 2024 года Иванова М.И. получила в собственность его долю. В декабре 2024 года квартира была продана.
В этой ситуации налогооблагаемый доход не возникает. В соответствии со статьей 235 ГК РФ, изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. Поэтому, срок владения квартирой Ивановой М.И. отсчитывается с момента возникновения собственности на исходную долю в ней, и на момент продажи составит более 12 лет.
В соответствии с п.17.1 статьи 217 НК РФ и п.2 статьи 217.1 НК РФ полученный доход освобождается от уплаты НДФЛ.
Пример 2. Налогоплательщик приобрел последовательно три комнаты в коммунальной квартире в 2009, 2012, 2015 годах соответственно. В мае 2023 года комнаты были объединены в один объект – квартиру. В ноябре 2024 года собственник квартиру продал.
Длительное время порядок определения срока владения в таком случае законодательно был не урегулирован. Однако Федеральным законом от 08.08.2024 №259-ФЗ внесены изменения в п.2 статьи 217.1 НК РФ, закрепившие порядок определения срока владения недвижимостью в подобном случае.
В соответствии с абзацем 7 п.2 статьи 217.1 НК РФ при образования жилого помещения в результате объединения нескольких жилых помещений срок нахождения образованного помещения в собственности исчисляется с даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений. При этом данная норма применяется к доходам, полученным с 1 января 2024 года.
В рассматриваемом примере срок владения необходимо исчислять момента приобретения третьей комнаты, то есть с 2015 года. На момент продажи квартиры он превысит минимальный предельный срок владения, поэтому полученный доход освобождается от налогообложения (п.17.1 статьи 217 НК РФ и п.2 статьи 217.1 НК РФ).
Ранее аналогичные разъяснения давал Минфин России, например, в письме от 3 ноября 2017 г. N 03-04-05/72486. Так, указывалось, что моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру считается дата первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные комнаты. При этом в ситуации, когда даты регистрации права собственности на исходные комнаты не совпадают, срока владения отсчитывается от наиболее поздней из таких дат.
Также Федеральным законом от 08.08.2024 №259-ФЗ уточнен порядок определения срока владения объектом жилой недвижимости, образованного в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения. В этом случае, согласно абзацу 7 п.2 статьи 217.1 НК РФ в срок нахождения в собственности образованных жилых помещений (долей в них) включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения.
Важное изменение коснулось порядка определения срока владения в отношении жилья, приобретенного за счет средств материнского капитала.
Пример 3. Супруги приобрели квартиру с использованием ипотеки в мае 2019 года. В 2021 году у них родился ребенок. Полученные средства материнского капитала в 2022 году были направлены на погашение ипотеки. В феврале 2024 году после погашения долга по ипотечному кредиту и снятия обременения ребенку выделена и зарегистрирована доля в квартире. В ноябре 2024 года квартира продана.
В целях налогообложения НДФЛ срок владения квартирой супругами считается с мая 2019 года и на момент продажи превысил 5 лет, поэтому с полученных доходов налог не уплачивается.
В отношении доли ребенка до принятия Федерального закона от 08.08.2024 №259-ФЗ срок владения исчислялся с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире и в данном случае он составляет менее года. Однако вступившие поправки изменили подход к определению сроков владения недвижимостью в подобной ситуации.
Согласно абзацу 8 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ в случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» срок нахождения такой доли в собственности исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата на материнский капитал.
При этом действие данной нормы распространяется на доходы, полученные налогоплательщиками начиная с 1 января 2024 г.
Это значит, что в рассмотренном примере срок владения долей в квартире для ребенка исчисляется с мая 2019 года и также превысит 5 лет. Поэтому доход не подлежит обложению НДФЛ.
