Где у предпринимателя личные цели, а где деловые – бывает, и не разберешь.
Вот, скажем, решили вы подзаработать на переуступке прав на строящуюся квартиру. Это для своей безбедной жизни или для процветания бизнеса? А если удачно продали сразу десяток строящихся квартир? А если вы к тому же ИП на «упрощенке»?
Эти вопросы только на первый взгляд кажутся личными. Пока речь не заходит о налогооблагаемой базе.
Так и произошло с одним ИП, который продал 12 квартир в строящемся доме. Он даже включил полученные доходы в декларацию 3-НДФЛ, чтобы заплатить с них налог, но инспекторов это не удовлетворило.
Они решили: раз предприниматель применяет УСН с объектом «доходы», значит, и уплачивать налог с продажи имущественных прав надо в рамках «упрощенки», а не как физлицо.
Предприниматель возмутился. Квартиры покупались исключительно в личных целях. Предполагалось, что после завершения строительства их будет использовать семья, а те квартиры, которые семье не понадобятся, станут капиталовложениями в будущую безбедную старость. Тот факт, что строящееся жилье пришлось продать, еще ничего не доказывает. Предпринимателю стало известно о нестабильном положении компании-застройщика, вот он вовремя и вышел из долевого участия.
Во-первых, они выяснили, что ИП – профессиональный риелтор. Среди заявленных им видов деятельности значились «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» и «деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». А раз так, имущество используется в предпринимательской деятельности и доходы от его продажи должны учитываться при определении базы по УСН. Если бы ИП не заявлял себя риелтором и не использовал имущество в деловых целях, тогда включать доходы от продажи квартир в декларацию 3-НДФЛ было бы можно.
Во-вторых, реализацией квартир ИП-риелтор занимался систематически. Строящееся жилье он продавал и в предыдущем (2017) году, и в последующем, 2019-м. Везде заключались договоры уступки права требования. Причем, права переуступались очень оперативно – буквально в течение месяца после их приобретения. Все это тоже «для дома, для семьи»?!
В-третьих, предприниматель сам запутался в показаниях. Он заявил, что сделки по покупке строящихся квартир, совершаемые на основе доверительных отношений ИП и застройщика, фактически финансировали строительную компанию. А это и есть деловая, инвестиционная цель.
Спор прошел через три судебные инстанции и все они согласились с аргументами налоговиков (см., например, Постановление АС Волго-Вятского округа от 10.03.2022 по делу ). ИП-риелтор приобретал жилье не для личных нужд, доходы от его продажи в сумме более 25 млн руб. неправомерно исключены из расчета базы по УСН.
Но точка в деле пока не поставлена. Придерживаясь принципа «Или пан, или пропал», предприниматель подал жалобу в Верховный суд. Похоже, ему есть за что бороться.
Одно дело, заплатить НДФЛ с разницы между суммами продажи и покупки имущественных прав. В этом случае размер НДФЛ будет измеряться максимум десятками тысяч рублей. И совсем другое дело – перечислить налог со всей суммы доходов, превышающей 25 млн руб. А это уже примерно полтора миллиона.
Вот вам и цена, которую приходится платить за смешение личного и делового. Как вы понимаете, данная проблема не единична. Тут именно такой случай, когда лучше перебдеть
Вот, скажем, решили вы подзаработать на переуступке прав на строящуюся квартиру. Это для своей безбедной жизни или для процветания бизнеса? А если удачно продали сразу десяток строящихся квартир? А если вы к тому же ИП на «упрощенке»?
Эти вопросы только на первый взгляд кажутся личными. Пока речь не заходит о налогооблагаемой базе.
Так и произошло с одним ИП, который продал 12 квартир в строящемся доме. Он даже включил полученные доходы в декларацию 3-НДФЛ, чтобы заплатить с них налог, но инспекторов это не удовлетворило.
Они решили: раз предприниматель применяет УСН с объектом «доходы», значит, и уплачивать налог с продажи имущественных прав надо в рамках «упрощенки», а не как физлицо.
Предприниматель возмутился. Квартиры покупались исключительно в личных целях. Предполагалось, что после завершения строительства их будет использовать семья, а те квартиры, которые семье не понадобятся, станут капиталовложениями в будущую безбедную старость. Тот факт, что строящееся жилье пришлось продать, еще ничего не доказывает. Предпринимателю стало известно о нестабильном положении компании-застройщика, вот он вовремя и вышел из долевого участия.
Во-первых, они выяснили, что ИП – профессиональный риелтор. Среди заявленных им видов деятельности значились «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» и «деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». А раз так, имущество используется в предпринимательской деятельности и доходы от его продажи должны учитываться при определении базы по УСН. Если бы ИП не заявлял себя риелтором и не использовал имущество в деловых целях, тогда включать доходы от продажи квартир в декларацию 3-НДФЛ было бы можно.
Во-вторых, реализацией квартир ИП-риелтор занимался систематически. Строящееся жилье он продавал и в предыдущем (2017) году, и в последующем, 2019-м. Везде заключались договоры уступки права требования. Причем, права переуступались очень оперативно – буквально в течение месяца после их приобретения. Все это тоже «для дома, для семьи»?!
В-третьих, предприниматель сам запутался в показаниях. Он заявил, что сделки по покупке строящихся квартир, совершаемые на основе доверительных отношений ИП и застройщика, фактически финансировали строительную компанию. А это и есть деловая, инвестиционная цель.
Спор прошел через три судебные инстанции и все они согласились с аргументами налоговиков (см., например, Постановление АС Волго-Вятского округа от 10.03.2022 по делу ). ИП-риелтор приобретал жилье не для личных нужд, доходы от его продажи в сумме более 25 млн руб. неправомерно исключены из расчета базы по УСН.
Но точка в деле пока не поставлена. Придерживаясь принципа «Или пан, или пропал», предприниматель подал жалобу в Верховный суд. Похоже, ему есть за что бороться.
Одно дело, заплатить НДФЛ с разницы между суммами продажи и покупки имущественных прав. В этом случае размер НДФЛ будет измеряться максимум десятками тысяч рублей. И совсем другое дело – перечислить налог со всей суммы доходов, превышающей 25 млн руб. А это уже примерно полтора миллиона.
Вот вам и цена, которую приходится платить за смешение личного и делового. Как вы понимаете, данная проблема не единична. Тут именно такой случай, когда лучше перебдеть
