Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: не опять, а снова всё дорожает.
Данные отсюда:
В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали.
Первичка подорожала с 413к (данные сентября в сентябре) до 491к (данные октября), одновременно переписали данные сентября с 413к на 572к. Вторичка подешевела с 295к (данные сентября в сентябре) до 266к. Одновременно переписали данные сентября с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применима к ценам в Сочи.
На другом сервисе – более правдоподобно. Сентябрь — 286к, октябрь — 290к за метр.
Сочи: сентябрь → октябрь
Данные отсюда:
Первичка подорожала с 353к до 355к. Вторичка подорожала с 398к до 405к за метр.
Москва: сентябрь → октябрь
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
Данные отсюда:
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда:
279к за метр в Москве, +7к за месяц. Отставание от MREDC 1к.
На 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 160к — стало на +4к дороже.
Объявления
В крупнейших городах России ипотека выходит примерно в 2 раза дороже, чем аренда. В Москве — в 2,3 раза, в СПб — в 2,16. Меньше всего — в Челябинске, в 1,46.
Спрос в октябре незначительно снижается по сравнению с сентябрём. От 3% до 15% снижения называют разные эксперты. Но кажется, что четвёртый квартал всё же будет ниже третьего.
Ну а пока хватает на 9,05 метра!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Сочи (объявления)
Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).![MTIwMA.webp](https://i.klerk.ru/kXhKjmZmPD-rwIYzU4k9L3kcGsmGTMelOo00HxX5O1Q/w:1500/aHR0cHM6Ly9hdmF0/YXJzLmR6ZW5pbmZy/YS5ydS9nZXQtemVu/X2RvYy8yNzE4Mjgv/cHViXzY1Mzc2NzAy/OGUyZjRkM2RjYmIw/YmNiOF82NTM3Njcy/ZGFjMWVhZjIxOTJm/MzQ2MGYvc2NhbGVf/MTIwMA.webp)
Для просмотра ссылки необходимо нажать
Вход или Регистрация
В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали.
Первичка подорожала с 413к (данные сентября в сентябре) до 491к (данные октября), одновременно переписали данные сентября с 413к на 572к. Вторичка подешевела с 295к (данные сентября в сентябре) до 266к. Одновременно переписали данные сентября с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применима к ценам в Сочи.
![MTIwMA.webp](https://i.klerk.ru/0-uw_jzMNh8aFaNat9JYx_SkbVShtnVWaZhYH2Ciz84/w:1500/aHR0cHM6Ly9hdmF0/YXJzLmR6ZW5pbmZy/YS5ydS9nZXQtemVu/X2RvYy8yNzE4Mjgv/cHViXzY1Mzc2NzAy/OGUyZjRkM2RjYmIw/YmNiOF82NTM3Njcy/ZDZiYmY5NTAyZDBl/NjJhZTUvc2NhbGVf/MTIwMA.webp)
На другом сервисе – более правдоподобно. Сентябрь — 286к, октябрь — 290к за метр.
Сочи: сентябрь → октябрь
- Первичка: ? → ?
- Вторичка: 286 → 290к
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Тут без аномалий. Просто небольшой рост.![MTIwMA.webp](https://i.klerk.ru/tNYNNVriHxQyl5HymX-bACXHvsky0JxaAM59ZpZq6IM/w:1500/aHR0cHM6Ly9hdmF0/YXJzLmR6ZW5pbmZy/YS5ydS9nZXQtemVu/X2RvYy8yNzE4Mjgv/cHViXzY1Mzc2NzAy/OGUyZjRkM2RjYmIw/YmNiOF82NTM3Njcy/ZGVjNzBmYjU2NWIy/NjdkNjMvc2NhbGVf/MTIwMA.webp)
Для просмотра ссылки необходимо нажать
Вход или Регистрация
Первичка подорожала с 353к до 355к. Вторичка подорожала с 398к до 405к за метр.
Москва: сентябрь → октябрь
- Первичка: 353к → 355к (+0,6%)
- Вторичка: 398к → 405к (+1,8%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 280к против 277к месяц назад за метр. +3к за месяц или +1,1%. Продолжается рост от годового минимума (253к) к историческому максимуму (288к). В октябре темп сохранился.MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
![MTIwMA.webp](https://i.klerk.ru/G-Zmz_PQBKy8XKsP2FKuaEcIrvoOLfhB1Bjrut3dJ7Q/w:1500/aHR0cHM6Ly9hdmF0/YXJzLmR6ZW5pbmZy/YS5ydS9nZXQtemVu/X2RvYy8yNzE4Mjgv/cHViXzY1Mzc2NzAy/OGUyZjRkM2RjYmIw/YmNiOF82NTM3Njcy/ZDgzNzg4ODU2MTFj/YTAzNGEvc2NhbGVf/MTIwMA.webp)
Для просмотра ссылки необходимо нажать
Вход или Регистрация
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
![MTIwMA.webp](https://i.klerk.ru/xnx9xSPSr3qzFq9ez7PQ1Mai-Inyg96WO-22GX0Jzj4/w:1500/aHR0cHM6Ly9hdmF0/YXJzLmR6ZW5pbmZy/YS5ydS9nZXQtemVu/X2RvYy8yNzE4Mjgv/cHViXzY1Mzc2NzAy/OGUyZjRkM2RjYmIw/YmNiOF82NTM3Njcy/ZDU0YTU5NTQ4NTc1/MGEwZjgvc2NhbGVf/MTIwMA.webp)
Для просмотра ссылки необходимо нажать
Вход или Регистрация
279к за метр в Москве, +7к за месяц. Отставание от MREDC 1к.
На 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 160к — стало на +4к дороже.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.Объявления
- Москва: первичка 355к, вторичка 405к
- Сочи: первичка ?, вторичка 290к
- СПб: первичка 247к, вторичка 207к
- Анапа: первичка 153к, вторичка 147к
- Краснодар: первичка 152к, вторичка 152к
Что ещё происходит с недвижкой
По данным Росреестра, в третьем квартале 2023 года в Москве было зарегистрировано 29,24 тыс. договоров долевого участия с использованием жилищных кредитов. Это наивысший квартальный показатель, он на 40% превышает прежний максимум, установленный в четвёртом квартале 2020 года (20,89 тыс.), на 56% — итоги третьего квартала прошлого года и на 91,2% — третьего квартала 2021 года.![MTIwMA.webp](https://i.klerk.ru/aa-eDh0kRsvAaC0LqcyO0mIaC7v9bQttgLqGPA94oXI/w:1500/aHR0cHM6Ly9hdmF0/YXJzLmR6ZW5pbmZy/YS5ydS9nZXQtemVu/X2RvYy8yNzE4Mjgv/cHViXzY1Mzc2NzAy/OGUyZjRkM2RjYmIw/YmNiOF82NTM3Njcy/ZGM5ODNhODAzMzlh/NGUwN2Yvc2NhbGVf/MTIwMA.webp)
В крупнейших городах России ипотека выходит примерно в 2 раза дороже, чем аренда. В Москве — в 2,3 раза, в СПб — в 2,16. Меньше всего — в Челябинске, в 1,46.
![MTIwMA.webp](https://i.klerk.ru/J4CJsRwif80y_Ix8NfJRzI12HTTeycOATzYX_RDiUpw/w:1500/aHR0cHM6Ly9hdmF0/YXJzLmR6ZW5pbmZy/YS5ydS9nZXQtemVu/X2RvYy8yNzE4Mjgv/cHViXzY1Mzc2NzAy/OGUyZjRkM2RjYmIw/YmNiOF82NTM3Njcy/Zjg3N2FmZDA3Y2E5/NGUyZjgvc2NhbGVf/MTIwMA.webp)
Спрос в октябре незначительно снижается по сравнению с сентябрём. От 3% до 15% снижения называют разные эксперты. Но кажется, что четвёртый квартал всё же будет ниже третьего.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 2,61 млн с июля 2021 (данные за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,29 млн. Месяц назад было 12,5! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.Ну а пока хватает на 9,05 метра!
![MTIwMA.webp](https://i.klerk.ru/BQL08ZPHDtqlTyrfupR6caQ5vSjIOdZ5p4Y_uEEvKpM/w:1500/aHR0cHM6Ly9hdmF0/YXJzLmR6ZW5pbmZy/YS5ydS9nZXQtemVu/X2RvYy8yNzE4Mjgv/cHViXzY1Mzc2NzAy/OGUyZjRkM2RjYmIw/YmNiOF82NTM3Njcy/ZjZiMzVhMDViMDcz/ODZlNzcvc2NhbGVf/MTIwMA.webp)
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Для просмотра ссылки необходимо нажать
Вход или Регистрация