Ипотека — один из самых популярных и доступных способов купить собственное жилье в России. После оформления сделки заемщики могут вернуть часть денег, потраченных на покупку недвижимости, и часть денег, которые они заплатили банку в качестве процентов за пользование кредитными средствами. Рассказываем о том, как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке.
Что такое налоговый вычет за проценты по ипотеке
Россияне, которые платят государству налог на доход физических лиц (НДФЛ, он же подоходный налог), имеют право на получение налоговых вычетов. Налоговый вычет — это возврат части уплаченного ранее НДФЛ. К примеру, Иван заработал в 2024 году 500 000 рублей и заплатил 13% подоходного налога — 65 000 рублей. При условии, что он имеет право на получение вычета, Иван сможет в следующем году вернуть сумму в пределах этих 65 000.
Есть несколько видов налоговых вычетов — имущественные, социальные, инвестиционные, профессиональные. Тот, который позволяет вернуть деньги после покупки жилья и оформления ипотеки, называется имущественным. Порядок предоставления имущественных вычетов прописан в ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Имущественный вычет предоставляют в трех ситуациях:
- по расходам на покупку или строительство жилой недвижимости;
- по расходам на погашение процентов по ипотеке;
- по расходам на погашение процентов после рефинансирования ипотеки.
Кто имеет право на налоговый вычет
НДФЛ платят все официально трудоустроенные россияне, соответственно, они имеют право на возврат процентов по ипотеке. Но зарплата — не единственный доход, облагаемый НДФЛ и позволяющий получить вычет. Вот список таких доходов:
1. Заработная плата.
2. Доход от продажи имущества (кроме ценных бумаг) или доли в нем.
3. Доход в виде стоимости имущества, полученного в порядке дарения (кроме ценных бумаг).
4. Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению, подлежащие налогообложению.
5. Другие доходы, с которых уплачен НДФЛ.
Сколько можно вернуть за проценты по ипотеке
У всех видов налоговых вычетов есть лимиты. Для вычета с расходов на проценты по ипотеке лимит составляет 3 000 000 рублей. Это максимальная сумма выплаченных процентов, которые будут учитываться при расчете вычета.
Заемщик сможет получить от 13% до 22% от суммы процентов по ипотеке, которую он заплатил, в зависимости от своей налоговой ставки. Но если сумма выплаченных процентов по ипотеке, к примеру, 3 500 000 рублей, то сделать вычет он сможет только с 3 000 000 рублей.
В сумме один налогоплательщик при налоговой ставке 13% может получить максимум 260 000 рублей налогового вычета за покупку недвижимости (по ней лимит 2 000 000 рублей) и 390 000 — за проценты. Если жилье куплено в браке, то право на имущественный вычет имеют оба супруга.
Как ставка НДФЛ влияет на сумму возврата
В 2021 году в России ввели прогрессивную шкалу НДФЛ, которая еще раз была изменена в 2025 году. Сейчас ставка подоходного налога зависит от размера дохода налогоплательщика и составляет от 13% до 22%.
Те, кто зарабатывают до 2 400 000 рублей в год, платят 13% подоходного налога, до 5 000 000 — 15%, до 20 000 000 — 18%, до 50 000 000 — 20%, свыше 50 000 000 — 22%.
Соответственно, при лимите 3 000 000 рублей для налогового вычета за проценты по ипотеке максимально можно получить:
- при ставке 13% — до 390 000 рублей;
- при ставке 15% — до 450 000 рублей;
- при ставке 18% — до 540 000 рублей;
- при ставке 20% — до 600 000 рублей;
- при ставке 22% — до 660 000 рублей.
Какие еще есть ограничения по размеру вычета
Оформить вычет можно только на те проценты, которые заемщик уже заплатил банку. Предположим, Ирина купила квартиру за 5 000 000 рублей. Половину стоимости она внесла в качестве первоначального взноса, а на вторую половину оформила IT-ипотеку под 6% годовых.
Как показывают расчеты на ипотечном калькуляторе Банки.ру, за первый год Ирина заплатит банку 148 184,34 рубля в качестве процентов (при условии, что она не вносила досрочных платежей). Соответственно, оформить налоговый вычет за этот год Ирина сможет только с данной суммы. Если ее ставка НДФЛ — 13%, то к возврату получится 19 263,9 рубля. В следующем году можно будет снова подать на налоговый вычет за проценты по ипотеке.
Также важно помнить, что вернуть можно только подоходный налог, который был уплачен. Допустим, Ирина зарабатывает 2 300 000 рублей в год. С этой суммы она заплатила налог в 13%, или 299 000 рублей. Далее подала на налоговый вычет за покупку квартиры. Лимит по нему 2 000 000 рублей, к возврату получилось 260 000. Значит, за проценты она сможет вернуть в том же году не более 39 000 рублей. Впрочем, в нашем примере Ирина в лимит уложилась.
Когда можно получить налоговый вычет за проценты по ипотеке
Налоговый вычет за проценты по ипотеке можно оформить со следующего года после того, как было зарегистрировано право собственности на недвижимость. Со вторичным рынком все просто: купили жилье в 2024 году, подали на вычет в 2025-м.
С долевым строительством ситуация иная. Например, покупатель подписал договор долевого участия в 2022 году и начал платить ипотеку. В 2024-м он получил ключи и зарегистрировал жилье в Росреестре. Значит, в 2025-м можно подавать на налоговый вычет за проценты, при этом учитываться будут проценты, выплаченные с начала действия договора, то есть с 2022 года.
Налоговый вычет можно получить как во время выплаты ипотеки, так и после ее погашения. Часто если человек имеет право на налоговый вычет за покупку недвижимости, то в первую очередь использует его. А уже после оформляет вычет за проценты сразу за три года — это максимальный срок по закону.
Обратите внимание, что право на получение налогового вычета за проценты по ипотеке дается один раз. Если сумма процентов по ипотечному договору меньше 3 000 000 рублей, остаток лимита сгорит. Перенести его на другой жилищный кредит нельзя. При этом имущественный вычет за покупку можно получить по одному объекту недвижимости, а за проценты по ипотеке — по другому.
Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке
Проще всего оформить налоговый вычет в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС). Зарегистрироваться и авторизоваться на сайте ФНС можно тремя способами:
- через логин и пароль, которые получены в налоговой;
- через аккаунт на «Госуслугах»;
- с помощью квалифицированной электронной подписи.
С 2021 года налоговые вычеты оформляются в упрощенном порядке. ФНС самостоятельно получает информацию об ипотечных кредитах налогоплательщиков и их праве на вычет и предлагает предзаполненное заявление. Его нужно подписать онлайн и отправить в ФНС. Далее у налоговой есть 30 дней на проверку заявления и 15 дней на перечисление средств. Часто эти сроки оказываются гораздо меньше.
Сведения об ипотечных заемщиках в ФНС передают многие, но не все российские банки (это называется «Информационный обмен сведениями для предоставления инвестиционных и имущественных налоговых вычетов, налоговых вычетов на долгосрочные сбережения граждан в упрощенном порядке»). Весь список банков, которые передают данные, есть на сайте Налоговой службы.
Если банк заемщика не участвует в информационном обмене, для оформления налогового вычета нужно будет заполнить декларацию 3-НДФЛ. Это можно сделать в личном кабинете налогоплательщика, а также можно подать декларацию непосредственно в отделении ФНС. Минус в том, что при такой процедуре нужно будет ждать до трех месяцев, пока налоговая проведет камеральную проверку, и еще месяц может занять перечисления денег.
Еще один способ получить налоговый вычет за проценты по ипотеке — обратиться к работодателю, при условии что заемщик работает по трудовому договору и платит НДФЛ (сотрудничество по самозанятости не подойдет, поскольку самозанятые не платят НДФЛ).
Тогда можно не ждать следующего года после заключения ипотечного договора, а оформить вычет уже в текущем. Работодатель передаст информацию и документы, подтверждающие право на вычет, в ФНС и после одобрения перестанет удерживать с сотрудника подоходный налог, пока не будет выбрана сумма вычета. А также вернет сумму НДФЛ, уплаченного с начала года.
К примеру, зарплата сотрудника 100 000 рублей, после удержания подоходного налога он получает на руки 87 000. После подтверждения права на вычет работодатель будет начислять все 100 000. А если заявление было подано, допустим, в июне, то сотруднику также вернут по 13 000 за все месяцы с начала года.
Как получить налоговый вычет за проценты при рефинансировании ипотеки
Право на вычет сохранится, если заемщик рефинансировал ипотеку даже в другом банке. В новом ипотечном договоре должно быть прописано, что средства направляются на погашение ипотеки перед предыдущим банком. А для ФНС нужно будет подготовить оба кредитных договора и справки об уплаченных процентах из двух банков.
Какие документы нужны для возврата процентов
Если вычет оформляется в упрощенном порядке, то никакие документы предоставлять не нужно. У налоговой и так будет вся нужная информация — и об объекте недвижимости, и об ипотечном договоре с банком. Останется только все проверить, вписать реквизиты карточного счета для возврата денег и отправить заявление.
Если вычет оформляется через декларацию 3-НДФЛ, то нужно подготовить:
- паспорт;
- ипотечный договор и график платежей;
- договор купли-продажи недвижимости;
- акт приема-передачи;
- выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие оплату;
- справку о доходах;
- справку из банка о размере выплаченных процентов;
-реквизиты счета для перечисления денег.
Как совместить имущественный и процентный вычеты
Строго говоря, и вычет за покупку недвижимости, и вычет за проценты по ипотеке являются имущественным налоговым вычетом. Их можно совместить и оформить одновременно, а можно по очереди. Все зависит от размера подоходного налога, который заплатил налогоплательщик и который может вернуть. Ведь получить обратно можно не больше, чем заплатил.
Чаще всего заемщики сначала получают вычет за покупку жилья (если еще не выбрали лимит), а уже потом — за проценты. Это выгодно, в том числе из-за того, что вычет оформляется только на фактически уплаченные проценты. А их за год набегает не так много, если сравнивать со стоимостью недвижимости.
Вычет за проценты по ипотеке: главное
- Каждый налоговый резидент России имеет право на получение налогового вычета за проценты по ипотеке. Использовать его можно только один раз на один кредит. Поскольку вычет — это возврат части уплаченного ранее НДФЛ, получить его могут только те, кто платят НДФЛ. Это официально трудоустроенные россияне, а также люди, которые получили другой доход, облагаемый НДФЛ (например, от продажи жилья).
- Максимальная сумма процентов по ипотеке, за которую можно оформить вычет, — 3 000 000 рублей. Соответственно, вернуть можно от 13% до 22% этой суммы в зависимости от ставки НДФЛ конкретного заемщика и от суммы фактически выплаченных процентов.
- Налоговый вычет можно оформить в личном кабинете ФНС в упрощенном порядке без предоставления документов, если банк передает информацию в налоговую службу (а это делает большинство банков России). В ином случае заемщику нужно подать декларацию 3-НДФЛ и предоставить пакет документов, подтверждающих расходы на ипотеку. Также налоговый вычет можно оформить через работодателя и получать его каждый месяц в размере НДФЛ, который должен был быть удержан.
- Оформить вычет можно только на проценты, которые были фактически уже выплачены банку. Поэтому процесс возврата части процентов может занять не один год. Но подавать заявление лучше не реже, чем раз в три года, поскольку три года — максимальный срок, за который можно получить налоговый вычет.
