- Специальный корреспондент
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь–февраль. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.
Photo: Sergei Shmigelskii, Unsplash
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи. Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Данные отсюда:
Сочи уже готовится к летнему сезону, вторичка начала дорожать, ведь в этом году сдать её можно ещё дороже.
Сочи: февраль → март
Данные отсюда:
А есть то, что недвижимость в Москве растёт и растёт в любое время года. Всё, что было недорого, скупили, дешёвого не построили (и не построят).
Москва: февраль → март
Данные отсюда:
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
Данные отсюда:
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 151к за метр — новый исторический максимум.
Данные отсюда:
299к за метр в Москве, +6к за месяц. Обновление исторического максимума. Опережает MREDC на 4к, но надо понимать, что это данные на 1 марта.
Цены на 19% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится всё время моего наблюдения.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 174к — стало на +2к дороже.
Объявления
При этом на вторичном рынке первоначальный взнос в среднем составляет 42,9%, а на первичном рынке — 29,5%.
Но оно и понятно. Брать большие суммы по текущим ставкам довольно сложно, зато можно продать гараж, автомобиль и импортный портсигар, чтобы первоначальный взнос был побольше. Ну и не стоит забывать про альтернативные сделки, они сейчас преобладают. Также в качестве причин эксперты называют изменение параметров льготных программ и ужесточение политики ЦБ в части выдачи ипотеки. Поэтому и приходится сначала подкопить (хотя особо хитрые пользуются плечом под названием «потреб»).
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Март — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи. Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
Сочи уже готовится к летнему сезону, вторичка начала дорожать, ведь в этом году сдать её можно ещё дороже.
Сочи: февраль → март
- Первичка: 404к → 409к (+1,2%)
- Вторичка: 255к → 277к (+8,6%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву, где своя атмосфера, где нет сезонности, а что есть-то?
А есть то, что недвижимость в Москве растёт и растёт в любое время года. Всё, что было недорого, скупили, дешёвого не построили (и не построят).
Москва: февраль → март
- Первичка: 354к → 357к (+0,8%)
- Вторичка: 416к → 420к (+0,9%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 295к, на 7к больше февраля, это исторический максимум.MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 151к за метр — новый исторический максимум.
299к за метр в Москве, +6к за месяц. Обновление исторического максимума. Опережает MREDC на 4к, но надо понимать, что это данные на 1 марта.
Цены на 19% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится всё время моего наблюдения.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 174к — стало на +2к дороже.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и решил посмотреть Новороссийск. Цены в объявлениях на первичку и вторичку.Объявления
- Москва: первичка 357к, вторичка 420к
- Сочи: первичка 409к, вторичка 277к
- СПб: первичка 251к, вторичка 214к
- Новороссийск: первичка 193к, вторичка 145к
- Краснодар: первичка 170к, вторичка 126к
Средний первоначальный взнос по ипотеке вырос до 37,2%
Средний размер первоначального взноса по ипотеке в России в феврале составил 37,2%, посчитали аналитики Домклик. Эта статистика включает только ипотечные сделки Сбербанка.При этом на вторичном рынке первоначальный взнос в среднем составляет 42,9%, а на первичном рынке — 29,5%.
Но оно и понятно. Брать большие суммы по текущим ставкам довольно сложно, зато можно продать гараж, автомобиль и импортный портсигар, чтобы первоначальный взнос был побольше. Ну и не стоит забывать про альтернативные сделки, они сейчас преобладают. Также в качестве причин эксперты называют изменение параметров льготных программ и ужесточение политики ЦБ в части выдачи ипотеки. Поэтому и приходится сначала подкопить (хотя особо хитрые пользуются плечом под названием «потреб»).
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 3,2 млн с июля 2021 (данные за 1 марта), на 1 апреля должно быть почти 3,5 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,74 млн. Месяц назад было 10,81! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 12,53 метра!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Март — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
