Мечта о собственной квартире нередко разбивается о требование внести 20–50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса по ипотеке.
Но есть способы обойтись без накоплений — даже в 2025 году. Рассказываем, в каких случаях можно взять ипотеку без первоначального взноса и что для этого важно учитывать, а также делимся лайфхаками, как можно заплатить первоначальный взнос без накоплений.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке и зачем он нужен
Первоначальный взнос — это сумма, которую заемщик оплачивает из собственных средств при покупке жилья с использованием ипотеки. Банки, как правило, не кредитуют всю стоимость недвижимости: обычно ипотека покрывает до 80% суммы, остальное клиент вносит сам.
Минимальный размер взноса зависит от условий конкретной программы и требований Банка России. Например, в рамках льготных программ с господдержкой минимальный первоначальный взнос чаще всего составляет 20%. В стандартных предложениях банки устанавливают этот порог самостоятельно, он может доходить и до 60%.
Первоначальный взнос важен не только как часть сделки, но и как инструмент оценки надежности клиента. Для банка он показывает, что заемщик умеет планировать бюджет и способен накапливать средства, а также готов к длительным финансовым обязательствам.
Реально ли оформить ипотеку без первоначального взноса в 2025 году
Раньше ипотека без первоначального взноса была возможна, но на особых условиях: ставка обычно была выше, требовалось дополнительное страхование жизни и недвижимости, а также могли понадобиться поручители или созаемщики с высоким доходом — в качестве финансовой подстраховки. Кроме того, банки часто ограничивали такие кредиты по сроку и сумме, чтобы минимизировать риски.
В 2025 году на российском рынке можно встретить совсем немного предложений по ипотеке без первоначального взноса. Но для рядового заемщика таких предложений немного: обычно подобные условия предоставляют по специальным программам, предназначенным для работников отдельных отраслей, специальные программы от застройщиков или же при наличии у заемщика маткапитала либо другой выплаты от государства, говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
- Например, одной из немногих ипотечных программ, не требующих личных накоплений, является военная ипотека. Она действует в рамках накопительно-ипотечной системы (НИС), участниками которой могут стать военнослужащие, проходящие службу по контракту. После трех лет участия в НИС государство ежегодно перечисляет на специальный счет военнослужащего средства, которые можно использовать для приобретения жилья, в том числе для оплаты первоначального взноса. Эти выплаты продолжаются до окончания службы или выхода на пенсию.
- Еще один вариант «ипотеки без первоначального взноса» — специальные предложения от застройщиков, которые помогают снизить или полностью покрыть первоначальный взнос. Чаще всего это скидки на квартиру или участие в акциях, в рамках которых застройщик берет на себя оплату первого взноса. Однако важно понимать: такие предложения не всегда означают «подарок». Иногда это оформляется как отдельное кредитное соглашение — по сути, второй займ, который придется выплачивать параллельно с ипотекой.
Кроме того, выбор жилья по таким условиям может быть ограничен, а сами акции — краткосрочны. Ранее застройщики также предлагали скидки за счет размещения средств на аккредитиве вместо эскроу, но с 1 января 2025 года это запрещено, и подобных программ стало меньше. При выборе квартиры важно внимательно изучать все детали предложения и не исключать возможность комбинировать несколько вариантов — это может существенно сократить ваши расходы на старте.
Когда нет накоплений: чем заменить первый взнос по ипотеке
Если накопить на первый взнос по ипотеке не удалось, это еще не повод отказываться от идеи покупки жилья. На рынке есть несколько альтернатив, которые могут помочь закрыть эту часть суммы — от кредита под залог недвижимости до использования маткапитала, потребительского кредита или займа у близких.
Кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости (КПЗН) — одна из основных альтернатив классической ипотеке без первоначального взноса. Такой продукт позволяет получить крупную сумму под залог уже имеющегося жилья, при этом использовать деньги можно на любые цели, в том числе на покупку новой квартиры или для внесения первоначального взноса по ипотеке, отмечает Артур Хачатрян. Это может быть удобно тем, кто планирует улучшить жилищные условия: разъехаться с родственниками, перебраться в другой город или купить жилье в инвестиционных целях — например, для будущего проживания детей или сдачи в аренду.
По сути, кредит под залог недвижимости — это способ «разморозить» капитал, вложенный в недвижимость, и превратить его в живые деньги. Требования к заемщикам в целом схожи с ипотечными: стабильный доход, положительная кредитная история, однако ключевое условие — наличие ликвидного жилья в собственности без обременений.
Стоит также учитывать, что ставки по таким кредитам могут быть выше, чем по ипотеке, а риски — серьезнее: в случае просрочек можно потерять уже имеющееся жилье.
Материнский капитал
Еще один вариант выплаты первоначального взноса без использования собственных накоплений — материнский капитал, который можно использовать в качестве взноса по ипотеке. При подаче заявки необходимо уведомить банк об использовании маткапитала. Банк самостоятельно подаст запрос в Социальный фонд России и при положительном решении учтет положенную сумму в составе первоначального взноса. При этом семья может списать средства маткапитала как полностью, так и частично.
За первого ребенка в 2025 году выплачивают 690 тысяч рублей, на второго ребенка — 912 тысяч рублей или 221 тысячу рублей, если семья ранее получила выплату за первенца. Если сумма материнского капитала недостаточна для полного покрытия первоначального взноса, можно добавить собственные средства. Например, если банк требует 20% от стоимости жилья, а материнский капитал покрывает только часть этой суммы.
При этом важно понимать, что при покупке жилья с использованием материнского капитала необходимо оформить доли в собственности на всех членов семьи, включая детей. Это обязательное условие, предусмотренное законодательством.
Потребительский кредит
Другой распространенный вариант — взять потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке. Однако здесь стоит понимать, что банки учитывают долговую нагрузку, и наличие непогашенного кредита может стать причиной отказа или снижения лимита по ипотеке. К тому же ставки по потребкредитам выше, чем по ипотеке, и заемщику придется одновременно обслуживать сразу два долга, что существенно увеличивает финансовую нагрузку.
«Такой вариант может быть выгоден только в том случае, если у заемщика есть возможность быстро погасить потребительский кредит или если сумма первого взноса небольшая, в остальных же случаях совмещение двух кредитов увеличит переплаты и кредитные риски».
Деньги в долг
Если собственных накоплений на первоначальный взнос не хватает, один из возможных вариантов — занять недостающую сумму у близких, друзей или даже работодателя. В некоторых случаях деньги предоставляются без процентов, что делает такой займ более выгодным по сравнению с потребительским кредитом.
Однако здесь важно учитывать несколько моментов.
Во-первых, ваша финансовая нагрузка увеличится, так как вы берете на себя дополнительные обязательства: кроме ежемесячных платежей по ипотеке придется возвращать деньги еще одному кредитору, пусть и неформальному.
Во-вторых, лучше оговорить все условия займа заранее: даже если деньги предоставлены без процентов, лучше заранее зафиксировать условия возврата — сумму, сроки и график. Это поможет избежать недопонимания и сохранить хорошие отношения.
Такой способ подходит тем, кто уверен в своих доходах и готов к дисциплинированному финансовому планированию. В остальных случаях лучше рассмотреть альтернативные решения.
Но есть способы обойтись без накоплений — даже в 2025 году. Рассказываем, в каких случаях можно взять ипотеку без первоначального взноса и что для этого важно учитывать, а также делимся лайфхаками, как можно заплатить первоначальный взнос без накоплений.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке и зачем он нужен
Первоначальный взнос — это сумма, которую заемщик оплачивает из собственных средств при покупке жилья с использованием ипотеки. Банки, как правило, не кредитуют всю стоимость недвижимости: обычно ипотека покрывает до 80% суммы, остальное клиент вносит сам.
Минимальный размер взноса зависит от условий конкретной программы и требований Банка России. Например, в рамках льготных программ с господдержкой минимальный первоначальный взнос чаще всего составляет 20%. В стандартных предложениях банки устанавливают этот порог самостоятельно, он может доходить и до 60%.
Первоначальный взнос важен не только как часть сделки, но и как инструмент оценки надежности клиента. Для банка он показывает, что заемщик умеет планировать бюджет и способен накапливать средства, а также готов к длительным финансовым обязательствам.
Реально ли оформить ипотеку без первоначального взноса в 2025 году
Раньше ипотека без первоначального взноса была возможна, но на особых условиях: ставка обычно была выше, требовалось дополнительное страхование жизни и недвижимости, а также могли понадобиться поручители или созаемщики с высоким доходом — в качестве финансовой подстраховки. Кроме того, банки часто ограничивали такие кредиты по сроку и сумме, чтобы минимизировать риски.
В 2025 году на российском рынке можно встретить совсем немного предложений по ипотеке без первоначального взноса. Но для рядового заемщика таких предложений немного: обычно подобные условия предоставляют по специальным программам, предназначенным для работников отдельных отраслей, специальные программы от застройщиков или же при наличии у заемщика маткапитала либо другой выплаты от государства, говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
- Например, одной из немногих ипотечных программ, не требующих личных накоплений, является военная ипотека. Она действует в рамках накопительно-ипотечной системы (НИС), участниками которой могут стать военнослужащие, проходящие службу по контракту. После трех лет участия в НИС государство ежегодно перечисляет на специальный счет военнослужащего средства, которые можно использовать для приобретения жилья, в том числе для оплаты первоначального взноса. Эти выплаты продолжаются до окончания службы или выхода на пенсию.
- Еще один вариант «ипотеки без первоначального взноса» — специальные предложения от застройщиков, которые помогают снизить или полностью покрыть первоначальный взнос. Чаще всего это скидки на квартиру или участие в акциях, в рамках которых застройщик берет на себя оплату первого взноса. Однако важно понимать: такие предложения не всегда означают «подарок». Иногда это оформляется как отдельное кредитное соглашение — по сути, второй займ, который придется выплачивать параллельно с ипотекой.
Кроме того, выбор жилья по таким условиям может быть ограничен, а сами акции — краткосрочны. Ранее застройщики также предлагали скидки за счет размещения средств на аккредитиве вместо эскроу, но с 1 января 2025 года это запрещено, и подобных программ стало меньше. При выборе квартиры важно внимательно изучать все детали предложения и не исключать возможность комбинировать несколько вариантов — это может существенно сократить ваши расходы на старте.
Когда нет накоплений: чем заменить первый взнос по ипотеке
Если накопить на первый взнос по ипотеке не удалось, это еще не повод отказываться от идеи покупки жилья. На рынке есть несколько альтернатив, которые могут помочь закрыть эту часть суммы — от кредита под залог недвижимости до использования маткапитала, потребительского кредита или займа у близких.
Кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости (КПЗН) — одна из основных альтернатив классической ипотеке без первоначального взноса. Такой продукт позволяет получить крупную сумму под залог уже имеющегося жилья, при этом использовать деньги можно на любые цели, в том числе на покупку новой квартиры или для внесения первоначального взноса по ипотеке, отмечает Артур Хачатрян. Это может быть удобно тем, кто планирует улучшить жилищные условия: разъехаться с родственниками, перебраться в другой город или купить жилье в инвестиционных целях — например, для будущего проживания детей или сдачи в аренду.
По сути, кредит под залог недвижимости — это способ «разморозить» капитал, вложенный в недвижимость, и превратить его в живые деньги. Требования к заемщикам в целом схожи с ипотечными: стабильный доход, положительная кредитная история, однако ключевое условие — наличие ликвидного жилья в собственности без обременений.
Стоит также учитывать, что ставки по таким кредитам могут быть выше, чем по ипотеке, а риски — серьезнее: в случае просрочек можно потерять уже имеющееся жилье.
Материнский капитал
Еще один вариант выплаты первоначального взноса без использования собственных накоплений — материнский капитал, который можно использовать в качестве взноса по ипотеке. При подаче заявки необходимо уведомить банк об использовании маткапитала. Банк самостоятельно подаст запрос в Социальный фонд России и при положительном решении учтет положенную сумму в составе первоначального взноса. При этом семья может списать средства маткапитала как полностью, так и частично.
За первого ребенка в 2025 году выплачивают 690 тысяч рублей, на второго ребенка — 912 тысяч рублей или 221 тысячу рублей, если семья ранее получила выплату за первенца. Если сумма материнского капитала недостаточна для полного покрытия первоначального взноса, можно добавить собственные средства. Например, если банк требует 20% от стоимости жилья, а материнский капитал покрывает только часть этой суммы.
При этом важно понимать, что при покупке жилья с использованием материнского капитала необходимо оформить доли в собственности на всех членов семьи, включая детей. Это обязательное условие, предусмотренное законодательством.
Потребительский кредит
Другой распространенный вариант — взять потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке. Однако здесь стоит понимать, что банки учитывают долговую нагрузку, и наличие непогашенного кредита может стать причиной отказа или снижения лимита по ипотеке. К тому же ставки по потребкредитам выше, чем по ипотеке, и заемщику придется одновременно обслуживать сразу два долга, что существенно увеличивает финансовую нагрузку.
«Такой вариант может быть выгоден только в том случае, если у заемщика есть возможность быстро погасить потребительский кредит или если сумма первого взноса небольшая, в остальных же случаях совмещение двух кредитов увеличит переплаты и кредитные риски».
Деньги в долг
Если собственных накоплений на первоначальный взнос не хватает, один из возможных вариантов — занять недостающую сумму у близких, друзей или даже работодателя. В некоторых случаях деньги предоставляются без процентов, что делает такой займ более выгодным по сравнению с потребительским кредитом.
Однако здесь важно учитывать несколько моментов.
Во-первых, ваша финансовая нагрузка увеличится, так как вы берете на себя дополнительные обязательства: кроме ежемесячных платежей по ипотеке придется возвращать деньги еще одному кредитору, пусть и неформальному.
Во-вторых, лучше оговорить все условия займа заранее: даже если деньги предоставлены без процентов, лучше заранее зафиксировать условия возврата — сумму, сроки и график. Это поможет избежать недопонимания и сохранить хорошие отношения.
Такой способ подходит тем, кто уверен в своих доходах и готов к дисциплинированному финансовому планированию. В остальных случаях лучше рассмотреть альтернативные решения.
