Как самозанятым и ИП взять ипотеку в 2025 году: условия, подводные камни, лайфхаки

[BOOX]

Разбираемся, на каких условиях банки готовы давать ипотеку самозанятым и индивидуальным предпринимателям.


Взять ипотеку человеку с официальной зарплатой по трудовому договору обычно проще — банк видит стабильный доход и минимальные риски. Но что делать, если вы работаете как фрилансер, развиваете собственный бизнес или зарегистрированы как самозанятый?

Число в России в 2025 году уже превысило 13 млн человек, а количество индивидуальных предпринимателей (ИП) — 4,5 млн. В том числе и из-за такого роста ипотека для таких граждан стала более доступной, но получить ее все еще сложнее, чем наемным сотрудникам.

Разбираемся, на что стоит обратить внимание, какие документы подготовить и как повысить свои шансы на одобрение ипотеки, если вы работаете на себя.

Самозанятые и ИП: чем отличаются​

Самозанятые — это люди, которые работают на себя и платят налог на профессиональный доход (НПД). Такой режим появился в 2019 году и подходит тем, кто зарабатывает до 2,4 млн рублей в год и не имеет сотрудников. Статус самозанятого подходит для многих профессий и видов заработка: кондитеры, репетиторы, дизайнеры, фотографы, мастера бьюти-сферы, няни. Также самозанятым может стать тот, кто получает доход от сдачи квартиры или дома в аренду. После регистрации достаточно формировать электронные чеки для клиентов и один раз в месяц перечислять налог.

Преимущества самозанятости:

• низкая налоговая ставка: 4% при работе с физлицами и 6% — с юрлицами;
• налог начисляется только при наличии дохода: нет дохода — нет налога;
• не требуется касса, чеки формируются в приложении ФНС;
• не нужно сдавать декларации и бухгалтерскую отчетность;
• страховые взносы в СФР можно не платить, но по желанию можно делать добровольные взносы, чтобы формировать пенсию.

Индивидуальный предприниматель — это более серьезная форма ведения . Она позволяет нанимать сотрудников, работать с крупными заказчиками, заключать официальные контракты и участвовать в тендерах. Для банков и партнеров статус ИП выглядит более солидно — проще открыть расчетный счет, получить кредит или лизинг на бизнес.

В отличие от самозанятости, ИП обязан:

• платить фиксированные в СФР — даже если дохода нет (в 2025 году сумма почти 54 тысячи рублей в год);
• вести бухгалтерию и сдавать налоговую отчетность;
• использовать кассу для выдачи чеков, если работает с физлицами;
• соблюдать требования выбранного — например, УСН, патент или ОСНО.

При этом ИП имеет больше возможностей для развития: можно масштабировать бизнес, официально оформлять сотрудников, расширять ассортимент товаров и услуг. К тому же доход ИП может далеко выходить за рамки 2,4 млн рублей в год.

Ипотека для самозанятых и ИП: реально ли получить кредит​

Получить ипотеку самозанятому или индивидуальному предпринимателю можно, но сделать это сложнее, чем человеку с официальной зарплатой по трудовому договору. Банки не запрещают таким заемщикам брать ипотеку, однако относятся к ним осторожно. Причина в том, что доход у ИП и самозанятых сложнее подтвердить и он часто бывает нестабильным.

У наемного работника есть справка 2-НДФЛ или справка по форме банка, где четко видна зарплата. А у ИП или самозанятого доход может сильно меняться от месяца к месяцу, особенно если нет долгосрочных контрактов или постоянных клиентов.

Из-за этого банки считают таких заемщиков более рискованными. В результате они могут повысить процентную ставку, запросить больший , сократить срок кредита или же потребовать расширенный пакет документов для подтверждения доходов.

Особенно осторожно банки рассматривают заявки самозанятых, ведь их заработок зависит от количества заказов и может резко снижаться, а ипотечные платежи нужно вносить ежемесячно, независимо от того, был ли доход в конкретном месяце. Поэтому для банка это дополнительный риск невозврата средств.

«Ситуация с ипотекой для самозанятых и ИП значительно улучшилась — сейчас многие крупные банки выдают ипотеку таким заемщикам на условиях, приближенных к условиям наемных сотрудников, хотя и с некоторыми особенностями». Это связано с тем, что за последние годы снизились предубеждения относительно таких категорий заемщиков, а банковские алгоритмы оценки доходов стали более гибкими.

На каких условиях самозанятые и ИП могут оформить жилищный кредит​

Для самозанятых действуют общие правила, применяемые ко всем заемщикам, включая возрастные ограничения на момент получения и полного погашения кредита, а также хорошую . Наличие активной карты или других продуктов банка повышает доверие и помогает доказать платежеспособность.

Основное отличие в условиях по ипотеке для таких граждан заключается в том, что банки дополнительно требуют подтверждение стажа деятельности как самозанятого или ИП. Обычно для наемных сотрудников минимальный стаж зачастую снижают до трех месяцев, но от самозанятого, скорее всего, потребуют 6—12 месяцев.

К тому же подтверждение доходов для самозанятых и ИП в большинстве случаев обязательно (банки требуют выписки с банковских счетов, налоговую отчетность, справку по форме КНД из приложения налоговой). Банку важно быть уверенным, что заемщик сможет регулярно вносить платежи по ипотеке.

• Если в справке о доходах самозанятого за год видно, что в течение двух-трех месяцев не было поступлений, велика вероятность отказа в выдаче кредита.
• Если доход нестабилен (в одном месяце 100 тысяч рублей, а в другом — 10 тысяч), то банк также может отказать в одобрении заявки.
• Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 50% от среднемесячного дохода. И если платеж выходит за эти рамки, банк, скорее всего, также откажет.

Важно! Самозанятые и ИП могут ипотеку и быть созаемщиками по ипотеке на тех же условиях, что и обычные заемщики, а процесс рефинансирования для них никак не отличается.

Документы, необходимые для оформления ипотеки​

Для подачи заявки самозанятому или индивидуальному предпринимателю потребуется подготовить:

• паспорт гражданина РФ;
• ИНН, ОГРНИП и выписку из ЕГРИП — для ИП, а для самозанятого — справку о постановке на учет в ФНС как самозанятый;
• налоговые декларации за последние два года — для ИП, а для самозанятого — и выписка из приложения «Мой налог» (доходы, чеки);
• банковскую выписку с движением средств за последние 6–12 месяцев;
• документы на приобретаемую недвижимость.

Дополнительно банк может запросить:

• копии договоров с клиентами или контрагентами;
• (если предприниматель работает на ОСНО);
• справку из налоговой об отсутствии задолженности.

Если в оформлении участвует созаемщик, потребуется предоставить его документы: паспорт, справку о доходах и копию трудовой книжки.

Какие банки выдают ипотеку самозанятым и ИП​

В настоящий момент на рынке нет специализированных ипотечных продуктов для самозанятых и ИП, однако им доступны все льготные ипотечные программы, за исключением военной и IT-ипотеки. Самозанятые и ИП могут получить ипотеку в крупных банках страны: Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Совкомбанке, МТС Банке и других.

Как самозанятому и ИП увеличить свои шансы на получение ипотеки​

Шансы получить кредит выше, если у ИП и самозанятого есть белый доход и подтвержденная история уплаты налогов, стабильные поступления на счет и хорошая кредитная история.

«При этом у ИП больше шансов получить ипотеку на более выгодных условиях, так как у них обычно больший документально подтвержденный доход и отчетность. Самозанятые ограничены по максимальному годовому доходу (ниже 2,4 млн рублей), что ограничивает максимальную сумму кредита и снижает шансы на крупные кредиты».

Для повышения шансов на одобрение ипотеки для ИП и самозанятых следует:

• Вести прозрачный учет доходов и своевременно платить налоги.
• Иметь стабильные банковские обороты.
• Выбирать банки с опытом работы с самозанятыми и ИП.
• Использовать , рассмотреть вариант консультации с брокерами для оценки нагрузки.

При этом в случае, если заемщик является фрилансером (ИП или самозанятый), необходимо реалистично рассчитывать свои возможности, исходя из доходов, заранее планировать и откладывать на ежемесячные платежи (чтобы они не превышали 50% дохода). К тому же можно использовать ипотечный калькулятор для разных сценариев (в качестве базового сценария для расчета необходимо использовать самый неблагоприятный, чтобы не оказаться в долговой яме и даже в худшем случае иметь возможность выплачивать ипотеку без просрочек).

«Если у вас стабильный доход, платежеспособность подтверждена и предусмотрена возможность обеспечить регулярные платежи, ипотека может быть разумным решением не только для лиц, работающих по трудовому договору».

Однако, несмотря на то, что ипотека для самозанятых и ИП в 2025 году стала более доступной, банки все еще требуют доказательства стабильности дохода и налаженного учета. По этой причине, если ваш доход нестабилен или сложно подтверждаем, возможно, лучше сначала найти работу в найме и накопить на первоначальный взнос и финансовую подушку, добавляет эксперт.

Могут ли самозанятые и ИП получить налоговый вычет при покупке квартиры​

При покупке недвижимости и по уплаченным ипотечным процентам доступны только гражданам, которые уплачивают НДФЛ по ставке от 13%. Самозанятые могут получить такие вычеты лишь в том случае, если у них есть дополнительные доходы, облагаемые НДФЛ по этой же ставке.

Например, если помимо деятельности как самозанятые они официально работают в компании. При этом ИП, пользующиеся общей системой налогообложения, могут рассчитывать на вычет при уплате НДФЛ.

Также самозанятые и индивидуальные предприниматели могут воспользоваться другими мерами господдержки в жилищной сфере — например, материнским капиталом, льготными ипотечными программами или специальными инициативами для многодетных семей.

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация