- Специальный корреспондент
Инструкция для тех, кто хочет приобрести имущество по выгодной цене
Игра точно стоит свеч, если знать, с чего начинать. Банкротные торги — не развод, а вполне реальная возможность приобрести недвижимость, авто и другое имущество банкротов по низкой цене. Но у торгов есть подводные камни. Чтобы на них не наткнуться, внимательно прочитайте эту статью. Обладатель чёрного пояса по банкротным торгам раскроет все тайны подготовки к ним.
Важное уточнение: в статье будут описаны только аукционы и публичные предложения. Конкурс в торгах – явление редкое. И не путайте торги по банкротству с другими видами аукционов: продажей имущества должников судебными приставами, государственными и банковскими торгами. Это совсем другая история.
а) по прямым договорам, что случается нечасто, однако на таких аукционах можно найти интересные предложения по выгодным ценам;
б) на электронных торговых площадках (ЭТП) – это наиболее распространенный вариант.
Все участники торгов по банкротству должны пройти аккредитацию в той саморегулируемой организации (СРО), где состоит арбитражный управляющий.
Организатор торгов размещает информацию о лоте, его стоимости и сроке приема заявок в (на Федресурсе), где такие объявления висят в открытом доступе.
Хотя эту процедуру называют «торгами по прямым договорам», торговаться ни с кем не придется: лот достается тому, кто придет и заключит договор. Из преимуществ: электронная цифровая подпись (ЭЦП), обязательная для электронных торгов, в этом случае покупателю не потребуется.
Иногда организаторы пытаются избежать электронных торгов, разбивая лот на части. Например, если столовая группа стоит 150 тысяч рублей, то стулья оцениваются отдельно, стол – тоже. Таким образом, стоимость каждого лота становится менее 100 тысяч, что позволяет реализовать их через прямые договоры, а покупатель может приобрести то, что ему понравится, без излишних формальностей, просто отправив заявку организатору. Таким образом можно приобрести мебель, бытовую технику и другие товары.
Судебная практика склоняется к тому, что лот разделять нельзя, когда «сделки по продаже имущества должника связаны между собой». В реальности же часто подобные уловки проходят незамеченными.
При отсутствии желающих приобрести лот на повторном аукционе, предмет переходит к публичному предложению, где его стоимость постепенно снижается вплоть до так называемой «цены отсечения» — минимальной стоимости, за которую готовы отдать имущество банкрота.
Если из-за отсутствия покупателей до этого дойдет, торгов уже не будет: либо покупайте лот по текущей цене, либо ищите другие варианты.
Пример публичного предложения с «прогнозом» снижения цены
На банкротные торги выставили имущество, которое вас заинтересовало? Не рекомендуем целенаправленно ждать, когда дело дойдет до публичного предложения. Большинство лотов раскупают раньше — на этапе аукциона.
1. Открытый аукцион с открытой формой предложений о цене, где участвуют все желающие. Цена видна всем участникам, и все могут делать ставки сколько угодно.
2. Открытый аукцион с закрытой формой предложений о цене, где участвуют все, но ставку можно сделать только один раз – при подаче заявки, и предложенные цены не видны участникам до проведения торгов.
3. Закрытый аукцион с открытой формой предложений о цене, где участвуют только те, у кого есть необходимые лицензии.
4. Закрытый аукцион с закрытой формой предложений о цене, в котором можно принять участие только с соответствующей лицензией и где цены, предложенные другими участниками, до проведения торгов вы не видите.
Закрытые аукционы — красный флаг, сигнализирующий о том, что это с высокой долей вероятности торги «для своих», где победитель уже предопределен. Особенно если это аукцион с закрытой формой предложения о цене. Ведь организатор таких торгов — единственный, кто видит ставки участников, соответственно, он легко может отдать победу нужному человеку. Поэтому наш совет: не тратьте свое время и средства на закрытые аукционы. Тем более лотов, выставленных на открытые торги, больше. Как и шансов в них победить.
Выше рынка имущество банкрота не оценят, так как цель торгов — как можно быстрее найти на него покупателя. А вот значительно ниже могут: в этом в первую очередь заинтересован управляющий, которому нужно лот продать. Если кредиторы не спохватятся и оценку вовремя не оспорят, то имущество будет выставлено на торги с большой скидкой. Таких лотов мало, но они периодически всплывают.
Физическим лицам:
2. Ищите интересные лоты и внимательно изучайте информацию о тех, которые вам понравились. В карточке выставляемого на торги имущества должны быть указаны: начальная цена лота, шаг аукциона, условия внесения задатка, даты проведения торгов и приема заявок, возможность осмотра имущества, наличие/отсутствие обременений, контакты организатора.
Пример объявления о проведении открытого аукциона с открытым предложением о цене по продаже квартиры (Федресурс). Торги проходили на ЭТП «Альфалот»
Типовой список документов, прилагаемых к информации о продаже лота: договор о задатке и проект договора купли-продажи (Федресурс)
Перерегистрацию приобретенного имущества оплачивает победитель торгов — покупатель (о чем должно быть указано в договоре).
4. Лот выбран. Теперь нужно:
а) внести за него задаток (должен составлять максимум 20% от цены лота) на счет, указанный в договоре о задатке;
б) отправить на электронную торговую площадку заявку на участие с приложениями (напомним: все документы нужно заверить электронной подписью).
Чтобы заявку приняли, тщательно изучите условия ее подачи и оформляйте документы безукоризненно. Если управляющий захочет отсеять лишних участников, он будет цепляться даже за опечатки.
После внесения залога и подачи заявки ждите, когда управляющий вышлет протокол с перечнем участников аукциона. Если вы в их числе, значит, все сделали правильно: и документы оформили верно, и задаток внесли на нужный счет.
Теперь вы можете побороться за лот. В день проведения торгов обеспечьте себе бесперебойное подключение к интернету, проверьте компьютер и подготовьте флешку с электронной подписью.
Если за лот борется всего один человек, то он автоматически становится победителем и забирает имущество за начальную цену (ставок делать не придется).
Если же желающих несколько и кто-то первым предложит свою цену, то после этого у остальных участников есть ровно полчаса, чтобы предложить ставку выше на 5–10% от стоимости предыдущей (в зависимости от размера шага конкретного аукциона).
Если после последней ставки проходит 30 минут, и ее за это время никто не перебивает, торги автоматически заканчиваются.
Побеждает последняя ставка, которую в течение получаса никто не перекрыл.
Если вы победили, но платить за лот отказались, внесенный задаток вам не вернут. Он уйдет в конкурсную массу должника.
Если аукцион прошел с нарушениями, и вы не согласны с его итогами, результаты торгов можно оспорить.
1. Проверьте, находится ли имущество, выставленное на торги, в залоге. В случае залоговых торгов, если залогодержатель не включился (или включился с опозданием) в реестр требований кредиторов должника, то у вас возникнут сложности с регистрацией прав собственности после приобретения лота. Впрочем, и этот вопрос можно решить. Подробнее расскажем в отдельном посте. Не пропустите)
2. Проверьте, есть ли на имуществе другие обременения, и узнайте, насколько быстро их можно будет устранить. Например, на имущество могут быть наложены обеспечительные меры. Самый непростой вариант, если обременения связаны с уголовным делом — их снять может только тот орган, который арест наложил. А это всегда продолжительный процесс.
3. Обратите внимание на наличие документов на приобретаемое имущество, особенно если речь идет о дебиторской задолженности. На банкротных торгах последняя продается, как правило, из-за того, что нужного пакета документов нет. А без него взыскать дебиторку нельзя.
4. При покупке транспортных средств, проверьте их комплектацию и наличие ключей. Перед участием в торгах стоит приехать и лично оценить состояние авто. Иногда на торгах попадаются такие лоты:
Отличная цена, не правда ли? А теперь внимательно смотрим описание:
Уже не так заманчиво. Поэтому — проверяйте. Другого имущества банкротов это тоже касается.
5. При покупке жилой недвижимости уточните наличие прописанных в ней лиц, таких как несовершеннолетние или инвалиды, которых нельзя так просто выселить. Этой информации в объявлении может не быть, поэтому на всякий случай требуйте выписку из домовой книги.
6. Если покупаете недвижимость, проверяйте наличие незаконных перепланировок. Если они есть, пусть за лот поборется кто-нибудь другой. А то купите такое жилье, а потом возникнут проблемы с регистрацией права собственности, придется платить штраф, а в худшем случае за свой счет возвращать приобретенное помещение в состояние «до перепланировки».
Несмотря на эти нюансы, участвовать в банкротных торгах все равно выгодно: на них можно купить дорогое имущество с хорошей скидкой.
Игра точно стоит свеч, если знать, с чего начинать. Банкротные торги — не развод, а вполне реальная возможность приобрести недвижимость, авто и другое имущество банкротов по низкой цене. Но у торгов есть подводные камни. Чтобы на них не наткнуться, внимательно прочитайте эту статью. Обладатель чёрного пояса по банкротным торгам раскроет все тайны подготовки к ним.
Важное уточнение: в статье будут описаны только аукционы и публичные предложения. Конкурс в торгах – явление редкое. И не путайте торги по банкротству с другими видами аукционов: продажей имущества должников судебными приставами, государственными и банковскими торгами. Это совсем другая история.
Кто организует банкротные торги?
Обычно это делает арбитражный управляющий. Реже — специализированные организации, которые приглашает управляющий для проведения торгов. Необходимость найма специалистов возникает при большом количестве лотов, чтобы была возможность уделить внимание каждому потенциальному покупателю. Все расходы на подготовку и проведение торгов несет должник под пристальным контролем кредиторов, заинтересованных в рациональном использовании средств.Где и как можно приобрести товары, выставленные на торги?
Имущество банкротов продается:а) по прямым договорам, что случается нечасто, однако на таких аукционах можно найти интересные предложения по выгодным ценам;
б) на электронных торговых площадках (ЭТП) – это наиболее распространенный вариант.
Все участники торгов по банкротству должны пройти аккредитацию в той саморегулируемой организации (СРО), где состоит арбитражный управляющий.
Выгодные лоты – первым
Напрямую, минуя электронные площадки, продаются лоты стоимостью менее 100 тысяч рублей. Происходит это так.Организатор торгов размещает информацию о лоте, его стоимости и сроке приема заявок в (на Федресурсе), где такие объявления висят в открытом доступе.
Хотя эту процедуру называют «торгами по прямым договорам», торговаться ни с кем не придется: лот достается тому, кто придет и заключит договор. Из преимуществ: электронная цифровая подпись (ЭЦП), обязательная для электронных торгов, в этом случае покупателю не потребуется.
Иногда организаторы пытаются избежать электронных торгов, разбивая лот на части. Например, если столовая группа стоит 150 тысяч рублей, то стулья оцениваются отдельно, стол – тоже. Таким образом, стоимость каждого лота становится менее 100 тысяч, что позволяет реализовать их через прямые договоры, а покупатель может приобрести то, что ему понравится, без излишних формальностей, просто отправив заявку организатору. Таким образом можно приобрести мебель, бытовую технику и другие товары.
Судебная практика склоняется к тому, что лот разделять нельзя, когда «сделки по продаже имущества должника связаны между собой». В реальности же часто подобные уловки проходят незамеченными.
Как происходит продажа имущества банкрота на электронных торгах?
В любом аукционе может принять участие как один человек, так и сто один. Шаг повышения цены на аукционе устанавливается его организатором и обычно составляет от 5% до 10% от начальной цены лота. Участники вступают в торги, делают ставки и повышают цену до тех пор, пока у них не закончатся отложенные на торги деньги. Кто предложил финальную, самую высокую цену, тому и достанется лот.Разновидности аукционов
Первоначальные, повторные, публичные
Если на первом аукционе никто не проявляет интерес к имуществу банкрота, то организуют повторный аукцион с 10%-м снижением начальной цены.При отсутствии желающих приобрести лот на повторном аукционе, предмет переходит к публичному предложению, где его стоимость постепенно снижается вплоть до так называемой «цены отсечения» — минимальной стоимости, за которую готовы отдать имущество банкрота.
Если из-за отсутствия покупателей до этого дойдет, торгов уже не будет: либо покупайте лот по текущей цене, либо ищите другие варианты.
На банкротные торги выставили имущество, которое вас заинтересовало? Не рекомендуем целенаправленно ждать, когда дело дойдет до публичного предложения. Большинство лотов раскупают раньше — на этапе аукциона.
Открытые и закрытые
Аукционы в банкротных торгах подразделяются на четыре типа в зависимости от формы предложений о цене и состава участников:1. Открытый аукцион с открытой формой предложений о цене, где участвуют все желающие. Цена видна всем участникам, и все могут делать ставки сколько угодно.
2. Открытый аукцион с закрытой формой предложений о цене, где участвуют все, но ставку можно сделать только один раз – при подаче заявки, и предложенные цены не видны участникам до проведения торгов.
3. Закрытый аукцион с открытой формой предложений о цене, где участвуют только те, у кого есть необходимые лицензии.
4. Закрытый аукцион с закрытой формой предложений о цене, в котором можно принять участие только с соответствующей лицензией и где цены, предложенные другими участниками, до проведения торгов вы не видите.
Закрытые аукционы — красный флаг, сигнализирующий о том, что это с высокой долей вероятности торги «для своих», где победитель уже предопределен. Особенно если это аукцион с закрытой формой предложения о цене. Ведь организатор таких торгов — единственный, кто видит ставки участников, соответственно, он легко может отдать победу нужному человеку. Поэтому наш совет: не тратьте свое время и средства на закрытые аукционы. Тем более лотов, выставленных на открытые торги, больше. Как и шансов в них победить.
Как определяется цена?
Начальную стоимость лота на банкротных торгах предлагает арбитражный управляющий или приглашенный им оценщик.Выше рынка имущество банкрота не оценят, так как цель торгов — как можно быстрее найти на него покупателя. А вот значительно ниже могут: в этом в первую очередь заинтересован управляющий, которому нужно лот продать. Если кредиторы не спохватятся и оценку вовремя не оспорят, то имущество будет выставлено на торги с большой скидкой. Таких лотов мало, но они периодически всплывают.
Необходимые документы
Чтобы участвовать в банкротных торгах, необходимо оформить ЭЦП и подготовить комплект документов для заявки.Физическим лицам:
- паспорт;
- ИНН;
- СНИЛС;
- подтверждение оплаты задатка;
- банковские реквизиты (для возврата задатка в случае проигрыша).
- свидетельство о госрегистрации;
- ИНН организации;
- выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП с печатью или ЭЦП налоговой;
- устав;
- приказ о назначении руководителя;
- паспорт руководителя;
- реквизиты компании;
- подтверждение внесения задатка.
Где искать лоты?
Объявления о банкротных торгах ищите на Федресурсе (рекомендуем начать именно с него), в газете «КоммерсантЪ» и на электронных торговых площадках. Последние лучше выбирать из списка портала : там перечислены проверенные площадки и отражены их особенности.Как принять участие в торгах по банкротству?
1. Получите усиленную квалифицированную ЭЦП и зарегистрируйтесь на выбранной площадке. Не забудьте уточнить, что подпись вам нужна именно для участия в торгах по банкротству.2. Ищите интересные лоты и внимательно изучайте информацию о тех, которые вам понравились. В карточке выставляемого на торги имущества должны быть указаны: начальная цена лота, шаг аукциона, условия внесения задатка, даты проведения торгов и приема заявок, возможность осмотра имущества, наличие/отсутствие обременений, контакты организатора.
Перерегистрацию приобретенного имущества оплачивает победитель торгов — покупатель (о чем должно быть указано в договоре).
4. Лот выбран. Теперь нужно:
а) внести за него задаток (должен составлять максимум 20% от цены лота) на счет, указанный в договоре о задатке;
б) отправить на электронную торговую площадку заявку на участие с приложениями (напомним: все документы нужно заверить электронной подписью).
Чтобы заявку приняли, тщательно изучите условия ее подачи и оформляйте документы безукоризненно. Если управляющий захочет отсеять лишних участников, он будет цепляться даже за опечатки.
После внесения залога и подачи заявки ждите, когда управляющий вышлет протокол с перечнем участников аукциона. Если вы в их числе, значит, все сделали правильно: и документы оформили верно, и задаток внесли на нужный счет.
Теперь вы можете побороться за лот. В день проведения торгов обеспечьте себе бесперебойное подключение к интернету, проверьте компьютер и подготовьте флешку с электронной подписью.
Торги начались: ваши действия
В течение часа кто-то должен проявить активность, сделав первое предложение о цене. Если этого не произойдет, торги признают несостоявшимися.Если за лот борется всего один человек, то он автоматически становится победителем и забирает имущество за начальную цену (ставок делать не придется).
Если же желающих несколько и кто-то первым предложит свою цену, то после этого у остальных участников есть ровно полчаса, чтобы предложить ставку выше на 5–10% от стоимости предыдущей (в зависимости от размера шага конкретного аукциона).
Если после последней ставки проходит 30 минут, и ее за это время никто не перебивает, торги автоматически заканчиваются.
Побеждает последняя ставка, которую в течение получаса никто не перекрыл.
Если вы выиграли
Организатор торгов составит протокол и в течение пяти дней вышлет вам предложение заключить договор купли-продажи. Вам нужно его подписать и после этого в течение 30 дней перевести оплату (предложенную вами цену лота минус внесенный задаток) на счет, указанный в договоре. Готово: вы законный обладатель выигранного лота.Если вы победили, но платить за лот отказались, внесенный задаток вам не вернут. Он уйдет в конкурсную массу должника.
Если вы проиграли
Ваш задаток переведут на указанный в заявке счет. Это займет максимум пять рабочих дней с момента подписания протокола о результатах торгов.Если аукцион прошел с нарушениями, и вы не согласны с его итогами, результаты торгов можно оспорить.
Как победителю торгов избежать неприятностей
При участии в торгах по банкротству следует обращать внимание на следующие моменты:1. Проверьте, находится ли имущество, выставленное на торги, в залоге. В случае залоговых торгов, если залогодержатель не включился (или включился с опозданием) в реестр требований кредиторов должника, то у вас возникнут сложности с регистрацией прав собственности после приобретения лота. Впрочем, и этот вопрос можно решить. Подробнее расскажем в отдельном посте. Не пропустите)
2. Проверьте, есть ли на имуществе другие обременения, и узнайте, насколько быстро их можно будет устранить. Например, на имущество могут быть наложены обеспечительные меры. Самый непростой вариант, если обременения связаны с уголовным делом — их снять может только тот орган, который арест наложил. А это всегда продолжительный процесс.
3. Обратите внимание на наличие документов на приобретаемое имущество, особенно если речь идет о дебиторской задолженности. На банкротных торгах последняя продается, как правило, из-за того, что нужного пакета документов нет. А без него взыскать дебиторку нельзя.
4. При покупке транспортных средств, проверьте их комплектацию и наличие ключей. Перед участием в торгах стоит приехать и лично оценить состояние авто. Иногда на торгах попадаются такие лоты:
Отличная цена, не правда ли? А теперь внимательно смотрим описание:
Уже не так заманчиво. Поэтому — проверяйте. Другого имущества банкротов это тоже касается.
5. При покупке жилой недвижимости уточните наличие прописанных в ней лиц, таких как несовершеннолетние или инвалиды, которых нельзя так просто выселить. Этой информации в объявлении может не быть, поэтому на всякий случай требуйте выписку из домовой книги.
6. Если покупаете недвижимость, проверяйте наличие незаконных перепланировок. Если они есть, пусть за лот поборется кто-нибудь другой. А то купите такое жилье, а потом возникнут проблемы с регистрацией права собственности, придется платить штраф, а в худшем случае за свой счет возвращать приобретенное помещение в состояние «до перепланировки».
Несмотря на эти нюансы, участвовать в банкротных торгах все равно выгодно: на них можно купить дорогое имущество с хорошей скидкой.
