Обман риэлторов: Покупка доли в доме на несколько семей
В последнее время к юристам довольно часто обращаются люди, приобретшие в Московской области через агентства недвижимости доли в домах, построенных на территории дачных кооперативов, садоводческих товариществ, ногда на отдельных участках, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства или иных землях сельскохозяйственного назначения. Так, предлагаются “квартиры” в Ленинском районе (садовое товарищество “Дары природы”, дома в поселке Гавриково и другие), Одинцовском районе, Красногорском районе, Пушкинском районе, в Солнечногорском районе (в г.Солнечногорск). Реализуют доли в домах через агентства недвижимости, но при этом агентства нигде не фигурируют, кроме как в рекламе, а все договоры оформляются как правило от имени неких граждан, причем по доверенности.
На первый взгляд такая покупка довольно выгодна, тем более что риэлторы очень красочно расписывают перспективу приобретения якобы квартиры в доме, расположенном в экологически благоприятном месте по цене в 2-3 раза ниже, чем в ближайшем городе или поселке.
На деле оказывается, что человек не только не получает жилье, но и на него может быть возложена обязанность по сносу самовольных построек, возведенных с многочисленными нарушениями.
В настоящее время в суды уже поданы несколько исков о СНОСЕ самовольно построенных на участках в садовых товариществах и дачных кооперативах фактически многоквартирных домов. Причем часть исков уже УДОВЛЕТВОРЕНА, в частности Одинцовский городской суд и Видновский городской суд вынесли решения об обязании собственников снести дома. В Красногорском городском суде сейчас рассматриваются иски прокуратуры о сносе.
Итак, как выглядит стандартная схема обмана покупателей якобы “квартир” по выгодной цене?
Какие советы можно дать потенциальным покупателям, которые хотят улучшить жилищные условия, но ограничены в средствах?
Во-первых покупать квартиру можно только в многоквартирном доме, на возведение которого есть разрешение на строительство, выданное местной администрацией. Долю в доме на несколько семей не следует покупать ни в коем случае.
Если под видом дома на одну семью на садовом участке возведен многоквартирный дом, он является самовольной постройкой и подлежит сносу. При этом выиграть у администрации дело по иску о сносе дома почти не реально, только если добиться изменения назначения земли и границ зонирования территорий поселения, что очень и очень сложно, т.к. под жилую застройку многоквартирными домами территория садового товарищества не предназначена. Ведь необходимо соблюсти ряд нормативов, осуществить строительство инфраструктуры. Возможности подключить дом к электроснабжению необходимой мощности в садовом товариществе тоже почти всегда нет.
Конечно можно попытаться легализовать такой многоквартирный дом через суд на основании ст. 222 Гражданского кодекса, но для этого необходимо провести экспертизу, которая покажет, что дом не угрожает жизни и здоровью граждан, а главное, доказать, что возведение дома не нарушает права третьих лиц. А чаще всего такие нарушения есть, хотя нужно разбираться в каждом конкретном случае.
По результатам экспертизы такие дома однозначно признаются многоквартирными, т.к. предназначены для проживания нескольких семей, имеют обособленные жилые помещения – квартиры. Кроме того, обычно нарушаются и другие обязательные нормативы (расстояние до границы участка и т.п.).
Конечно, ситуация, когда управление Росреестра выдает свидетельства о праве собственности на незаконно возведенный объект, кажется абсурдной, но таковы положения закона о дачной амнистии – хотели упростить легализацию дач и садовых домиков, но не учли что законом можно воспользоваться в целях обмана граждан.
Что будет с этими уже возведенными домами дальше, сказать сложно. Суды принимают решения об их сносе, но возможно, что в связи с массовостью явления будет ситуация, аналогичная с СНТ “Речник”, когда фактический снос был приостановлен. Но в любом случае жить в доме, не подключенном к коммуникациям, с недостаточной мощностью электроснабжения на территории садового участка практически невозможно, особенно зимой.
Поэтому можно посоветовать не соглашаться на приобретение таких сомнительных объектов недвижимости, а если уже они были приобретены – пытаться вернуть свои деньги. Хотя сделать это довольно трудно, поскольку получали их формально физические лица, которых покупатели даже не видели, но что-то другое предложить сложно. Необходимо обращаться в суды и в правоохранительные органы с заявлениями о возбуждении уголовного дела, т.к. скорее всего деньги получали совсем не те лица, которые указаны в договоре, хотя доказать это будет проблематично.
В отдельных случаях можно попытаться легализовать такой дом как многоквартирный через суд, но обычно это сделать довольно сложно.
И нужно помнить, что если Вам предлагают какой-то вариант по цене, значительно ниже рыночной, всегда есть вероятность обмана и нужно консультироваться с юристами и специалистами в области строительства.
Когда в последний раз мы были в Видновской администрации по делу обманутых граждан по вопросу сноса одного из таких домов, нам сказали, что они сейчас занимаются выявлением таких домов еще на этапе строительства и подают иски о сносе еще до регистрации, но если не успевают – Управление Росреестра продолжает регистрировать права на такие дома, т.к. оснований для отказа нет. Уже несколько лет этой проблеме, а так и не внесены соответствующие изменения в законодательство или в порядок работы Росреестра, специалисты которого могли бы направлять соответствующие запросы и т.п. Но пока нарушения прав граждан продолжаются и им остается только более тщательно подходить к вопросу приобретения жилья и не всегда безоговорочно доверять бумаге, поименованной “Свидетельство о регистрации права собственности”, а более глубоко изучать ситуацию и обращаться к специалистам.
На первый взгляд такая покупка довольно выгодна, тем более что риэлторы очень красочно расписывают перспективу приобретения якобы квартиры в доме, расположенном в экологически благоприятном месте по цене в 2-3 раза ниже, чем в ближайшем городе или поселке.
На деле оказывается, что человек не только не получает жилье, но и на него может быть возложена обязанность по сносу самовольных построек, возведенных с многочисленными нарушениями.
В настоящее время в суды уже поданы несколько исков о СНОСЕ самовольно построенных на участках в садовых товариществах и дачных кооперативах фактически многоквартирных домов. Причем часть исков уже УДОВЛЕТВОРЕНА, в частности Одинцовский городской суд и Видновский городской суд вынесли решения об обязании собственников снести дома. В Красногорском городском суде сейчас рассматриваются иски прокуратуры о сносе.
Итак, как выглядит стандартная схема обмана покупателей якобы “квартир” по выгодной цене?
- Покупается участок 6-10 соток как правило в садовом товариществе не далеко от Москвы
- Безо всяких разрешений или согласований возводится дом на 10-15 квартир
- Дом легализуется через процедуру “дачной амнистии” под видом садового или дачного, т.к. в Управлении Росреестра при применении данной процедуры не проверяют детально, что представляет собой указанный дом, а просто выдают свидетельство о регистрации права собственности. Тем более что собственник на первоначальном этапе один.
- Далее собственник продает доли в праве в указанном доме конечным покупателям, желающим приобрести жилье, при этом покупателей вводят в заблуждение, что продаются якобы квартиры. Также обещают что “вот-вот” подведут коммуникации, электричество, сделают канализацию и т.п. Обычно продают через подставных лиц с использованием доверенностей. Найти реального собственника при этом очень сложно и реальные организаторы находятся в тени.
Какие советы можно дать потенциальным покупателям, которые хотят улучшить жилищные условия, но ограничены в средствах?
Во-первых покупать квартиру можно только в многоквартирном доме, на возведение которого есть разрешение на строительство, выданное местной администрацией. Долю в доме на несколько семей не следует покупать ни в коем случае.
Если под видом дома на одну семью на садовом участке возведен многоквартирный дом, он является самовольной постройкой и подлежит сносу. При этом выиграть у администрации дело по иску о сносе дома почти не реально, только если добиться изменения назначения земли и границ зонирования территорий поселения, что очень и очень сложно, т.к. под жилую застройку многоквартирными домами территория садового товарищества не предназначена. Ведь необходимо соблюсти ряд нормативов, осуществить строительство инфраструктуры. Возможности подключить дом к электроснабжению необходимой мощности в садовом товариществе тоже почти всегда нет.
Конечно можно попытаться легализовать такой многоквартирный дом через суд на основании ст. 222 Гражданского кодекса, но для этого необходимо провести экспертизу, которая покажет, что дом не угрожает жизни и здоровью граждан, а главное, доказать, что возведение дома не нарушает права третьих лиц. А чаще всего такие нарушения есть, хотя нужно разбираться в каждом конкретном случае.
По результатам экспертизы такие дома однозначно признаются многоквартирными, т.к. предназначены для проживания нескольких семей, имеют обособленные жилые помещения – квартиры. Кроме того, обычно нарушаются и другие обязательные нормативы (расстояние до границы участка и т.п.).
Конечно, ситуация, когда управление Росреестра выдает свидетельства о праве собственности на незаконно возведенный объект, кажется абсурдной, но таковы положения закона о дачной амнистии – хотели упростить легализацию дач и садовых домиков, но не учли что законом можно воспользоваться в целях обмана граждан.
Что будет с этими уже возведенными домами дальше, сказать сложно. Суды принимают решения об их сносе, но возможно, что в связи с массовостью явления будет ситуация, аналогичная с СНТ “Речник”, когда фактический снос был приостановлен. Но в любом случае жить в доме, не подключенном к коммуникациям, с недостаточной мощностью электроснабжения на территории садового участка практически невозможно, особенно зимой.
Поэтому можно посоветовать не соглашаться на приобретение таких сомнительных объектов недвижимости, а если уже они были приобретены – пытаться вернуть свои деньги. Хотя сделать это довольно трудно, поскольку получали их формально физические лица, которых покупатели даже не видели, но что-то другое предложить сложно. Необходимо обращаться в суды и в правоохранительные органы с заявлениями о возбуждении уголовного дела, т.к. скорее всего деньги получали совсем не те лица, которые указаны в договоре, хотя доказать это будет проблематично.
В отдельных случаях можно попытаться легализовать такой дом как многоквартирный через суд, но обычно это сделать довольно сложно.
И нужно помнить, что если Вам предлагают какой-то вариант по цене, значительно ниже рыночной, всегда есть вероятность обмана и нужно консультироваться с юристами и специалистами в области строительства.
Когда в последний раз мы были в Видновской администрации по делу обманутых граждан по вопросу сноса одного из таких домов, нам сказали, что они сейчас занимаются выявлением таких домов еще на этапе строительства и подают иски о сносе еще до регистрации, но если не успевают – Управление Росреестра продолжает регистрировать права на такие дома, т.к. оснований для отказа нет. Уже несколько лет этой проблеме, а так и не внесены соответствующие изменения в законодательство или в порядок работы Росреестра, специалисты которого могли бы направлять соответствующие запросы и т.п. Но пока нарушения прав граждан продолжаются и им остается только более тщательно подходить к вопросу приобретения жилья и не всегда безоговорочно доверять бумаге, поименованной “Свидетельство о регистрации права собственности”, а более глубоко изучать ситуацию и обращаться к специалистам.
