- Специальный корреспондент
Раньше я занимался продажей земельных участков, поэтому знаю где и как вас могут обмануть продавцы. Поэтому если планируете покупать участок, сохраните этот материал в закладках, чтобы к моменту покупки быть во всеоружии.
Выписка из единого рееестра недвижимости это самый главный документ, в нем написано кто владелец участка и на каком основании. С 1 марта 2023 года выписку, где написан владелец участка, не погут получить третьи лица, а могут только владельцы недвижимости. Поэтому такие выписки надо запрашивать у продавцов.
пример выписки ЕГРН
Но дополнительно рекомендую получать выписку и самим через госуслуги. В ней не будет видно, кто владелец участка, но будут видны другие немаловажные параметры, такие как площадь, категория, вид разрешенного использования, обременения и прочее.
На госуслугах можно заказать здесь:
Вот несколько пунктов, на которые стоит обратить внимание:
Категории бывает три: земли сельхозназначения, земли населенных пунктов и земли промышленности.
Последний нас не интересует, а вот между первым и вторым есть разница. С землями сельхозназначения бывают разные проблемы (всё зависит от ВРИ участка), с землями населенных пунктов проблем чуть меньше, но тоже смотреть на ВРИ.
Видов использования несколько десятков для разных категорий земель. Важно смотреть чтобы это были участки именно для строительства. А не для других видов деятельности. Из того что вам точно не нужно, это
Что вам может быть интересно:
ну и подобное.
Перечислить всевозможные варианты будет сложно, т.к. их десятки разных. И там порой может быть написано всё что угодно. Классификатор ВРИ есть, но его мало кто придерживается. Но обращать внимание на это стоит.
По собственникам отдельная песня. Если в выписке указан один совершеннолетний собственник и у него нет детей и супруга - то это идеальный вариант.
Но есть варианты намного хуже, когда в собственности 5 долей, две из них на детях, еще одна подарена первому, а третий умер. И вот такое прям очень сложно всё свести и оформить, а главное риски потом еще посудиться будут намного выше, чем в первом варианте.
В выписке указаны обременения, которые наложены на участок.
Обременения могут быть разные. Например, по участку проходит газовая труба, и у неё есть свои ограничения в границах которых нельзя строить. И с этим сложно что-то сделать.
А может быть и обременение от банка, например, когда участок в залоге (взят в ипотеку), тогда надо перед покупкой еще и с банком договариваться.
пример описания обременения (газовая труба)
Немаловажно смотреть основания по которым у текущего собственника возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, и еще тысяча вариантов)). И на эти документы нужно смотреть в оригинале при покупке, ибо в них может скрываться мошеннические действия.
Например, в основаниях указано решение о разделе участка. Вроде всё хорошо. Но кто знает, как участок был получен до раздела? Может его украли или еще чего)
Пример выписки, где основание возникнования права - решение об объединении двух участков.
Это документ, не менее важный, чем выписка. Но, к сожалению, многие его не делают. Запросить его может только собственник. В Московской области это делается вот тут:
В ГПЗУ прямым текстом указано, что можно строить а что нет. В каких границах, какой этажностью. С кем вам придется согласовывать строительство, а с кем нет. Часто ГПЗУ вскрывает все проблемы участка сразу.
Вот, например, участок с ограничениями по водоохранной зоне.
Выписка из ГПЗУ
Хотя на этом участке нет никакой реки, и рядом её тоже нет. Но есть одно "но". Её нет летом, осенью и зимой. А весной она появляется, и архитектура района знает об этом, поэтому накладывает ограничения вдоль реки. А с этими ограничениями много проблем - нельзя септик строить в зоне ограничений, нельзя скважины делать и в целом нельзя загрязнять ничего, иначе нужно согласование росрыболовства.
Также, в ГПЗУ укзаны параметры строительства. И бывает, например, в выписке написано:
А в ГПЗУ указана максимальная этажность объекта строительства - ноль этажей:
выписка из ГПЗУ
Т.е. заказав выписку вы увидете, что строить можно, но по факту окажется что строить можно ноль этажей. И мне лично такое подсовывали при попытке продать участок, а менеджер потом "мямлил" что мол ой, а что это, а как это. А вы потом ходите спорьте и судитесь со всеми, когда вам откажут в получении разрешения на строительство.
Выписка из ЕГРН
Выписка из единого рееестра недвижимости это самый главный документ, в нем написано кто владелец участка и на каком основании. С 1 марта 2023 года выписку, где написан владелец участка, не погут получить третьи лица, а могут только владельцы недвижимости. Поэтому такие выписки надо запрашивать у продавцов.
пример выписки ЕГРН
Но дополнительно рекомендую получать выписку и самим через госуслуги. В ней не будет видно, кто владелец участка, но будут видны другие немаловажные параметры, такие как площадь, категория, вид разрешенного использования, обременения и прочее.
На госуслугах можно заказать здесь:
Что важно смотреть в выписке:
Вот несколько пунктов, на которые стоит обратить внимание:
Категория земель.
Категории бывает три: земли сельхозназначения, земли населенных пунктов и земли промышленности.
Последний нас не интересует, а вот между первым и вторым есть разница. С землями сельхозназначения бывают разные проблемы (всё зависит от ВРИ участка), с землями населенных пунктов проблем чуть меньше, но тоже смотреть на ВРИ.
Вид разрешенного использования (ВРИ)
Видов использования несколько десятков для разных категорий земель. Важно смотреть чтобы это были участки именно для строительства. А не для других видов деятельности. Из того что вам точно не нужно, это
- рекреация, знакомому продали такой участок, а он пригоден только для того, чтобы там парк сделать, или красивую набережную.
- для сельхозпроизводства, такое тоже частенько продается, но максимум что вы там сможете сделать - из картошки чипсы
Что вам может быть интересно:
- для ведения личного подсобного хозяйства
- для жилищного строительства
- для дачного строительства
ну и подобное.
Перечислить всевозможные варианты будет сложно, т.к. их десятки разных. И там порой может быть написано всё что угодно. Классификатор ВРИ есть, но его мало кто придерживается. Но обращать внимание на это стоит.
Собственник
По собственникам отдельная песня. Если в выписке указан один совершеннолетний собственник и у него нет детей и супруга - то это идеальный вариант.
Но есть варианты намного хуже, когда в собственности 5 долей, две из них на детях, еще одна подарена первому, а третий умер. И вот такое прям очень сложно всё свести и оформить, а главное риски потом еще посудиться будут намного выше, чем в первом варианте.
Обременения
В выписке указаны обременения, которые наложены на участок.
Обременения могут быть разные. Например, по участку проходит газовая труба, и у неё есть свои ограничения в границах которых нельзя строить. И с этим сложно что-то сделать.
А может быть и обременение от банка, например, когда участок в залоге (взят в ипотеку), тогда надо перед покупкой еще и с банком договариваться.
пример описания обременения (газовая труба)
Документы основания
Немаловажно смотреть основания по которым у текущего собственника возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, и еще тысяча вариантов)). И на эти документы нужно смотреть в оригинале при покупке, ибо в них может скрываться мошеннические действия.
Например, в основаниях указано решение о разделе участка. Вроде всё хорошо. Но кто знает, как участок был получен до раздела? Может его украли или еще чего)
Пример выписки, где основание возникнования права - решение об объединении двух участков.
Генеральный план земельного участка (ГПЗУ)
Это документ, не менее важный, чем выписка. Но, к сожалению, многие его не делают. Запросить его может только собственник. В Московской области это делается вот тут:
В ГПЗУ прямым текстом указано, что можно строить а что нет. В каких границах, какой этажностью. С кем вам придется согласовывать строительство, а с кем нет. Часто ГПЗУ вскрывает все проблемы участка сразу.
Вот, например, участок с ограничениями по водоохранной зоне.
Выписка из ГПЗУ
Хотя на этом участке нет никакой реки, и рядом её тоже нет. Но есть одно "но". Её нет летом, осенью и зимой. А весной она появляется, и архитектура района знает об этом, поэтому накладывает ограничения вдоль реки. А с этими ограничениями много проблем - нельзя септик строить в зоне ограничений, нельзя скважины делать и в целом нельзя загрязнять ничего, иначе нужно согласование росрыболовства.
Также, в ГПЗУ укзаны параметры строительства. И бывает, например, в выписке написано:
А в ГПЗУ указана максимальная этажность объекта строительства - ноль этажей:
выписка из ГПЗУ
Т.е. заказав выписку вы увидете, что строить можно, но по факту окажется что строить можно ноль этажей. И мне лично такое подсовывали при попытке продать участок, а менеджер потом "мямлил" что мол ой, а что это, а как это. А вы потом ходите спорьте и судитесь со всеми, когда вам откажут в получении разрешения на строительство.
Бонус - полезные сервисы
- Узнать, находится ли участок в зоне объектов культурного наследия (Подмосковье):
- Запросить ГПЗУ на участок (Подмосковье):
- Узнать, пересекается ли ваш участок с лесным фондом:
- Посмотреть в целом ограничения на участке. Подробно по Подмосковью:
- По всей РФ:
