- Специальный корреспондент
Вы владеете криптовалютой и хотите купить зарубежную недвижимость? Главный вопрос: как сделать это легально, без риска блокировки средств? Ответ кроется в выборе юрисдикции и правильном посреднике. На примерах ОАЭ, Сербии и Испании мы покажем, как работают регулируемые схемы по конвертации криптоактивов в фиат для безопасной покупки квартир.
Цифровые активы перестали быть «виртуальными фантиками». В 2025 году криптовалюта уверенно заняла место среди инвестиционных инструментов, а сделки с недвижимостью всё чаще проходят с оплатой в биткоинах и стейблкоинах.
Для россиян, ищущих надёжный способ сохранить капитал и при этом выйти на международный рынок, покупка недвижимости за криптовалюту стала не просто возможностью, а реальной альтернативой банковским переводам.
Но как сделать это легально, чтобы деньги не заблокировали на этапе комплаенса, а право собственности зарегистрировали без вопросов?
Ниже — обзор стран, где покупка жилья за крипту действительно работает в 2025 году, и конкретные механизмы, как перевести токены в квадратные метры.
Как проходит сделка:
Инвестор конвертирует криптовалюту в евро через лицензированную сербскую платформу, средства поступают на счёт нотариуса, и далее оформляется стандартный договор купли-продажи.
Почему это выгодно:
Белград и Нови-Сад показывают рост цен на 10–15 % в год, а юридическая простота сделок делает страну удобной точкой входа для криптоинвесторов из России.
Как проходит сделка:
Большинство сделок идёт через платформы, зарегистрированные в CNMV. Нотариус требует выписки, подтверждающие легальность средств.
Реальный пример:
В 2024 году агентство в Марбелье продало виллу за 1,2 млн евро, оплата — 70 % в USDT, остальное в евро. Сделка прошла через испанский обменник Bit2Me, лицензированный на работу с недвижимостью.
Как проходит сделка:
Покупатель переводит USDT или BTC через платформу, лицензированную в DIFC или ADGM. Средства конвертируются в дирхамы, после чего застройщик получает оплату на счёт.
Почему это легально:
ОАЭ внедрили один из самых продвинутых в мире законов о виртуальных активах (Virtual Assets Law), где прописан порядок таких сделок. Покупка недвижимости за крипту здесь стала стандартной услугой, а не экспериментом.
Кейс:
В 2025 году трейдер из Казахстана купил апартаменты в Business Bay за $450 000, оплатив 90 % в USDT через лицензированный обменник Matrix. Сделка зарегистрирована в Dubai Land Department без задержек.
Кипр активно развивает криптобизнес: в 2025 году действует единый реестр провайдеров виртуальных активов под надзором CySEC. Несколько агентств на Кипре уже проводят сделки по схеме «крипта → фиат → продавец» через местные лицензированные обменники.
Это стандарт, без которого нотариус не примет документы. Сохраняйте выписки с обменников, историю транзакций и подтверждения происхождения средств.
2. Используйте только лицензированные платформы.
В 2025 году регуляторы Европы и ОАЭ активно блокируют «серые» обменники. Любая сделка через P2P может привести к заморозке средств.
3. Привлекайте юристов с криптоопытом.
Только профильные специалисты понимают, как правильно прописать в договоре источник средств и зафиксировать курс на дату сделки. Это убережёт вас от претензий при налоговой проверке.
— Налог на прирост капитала: в некоторых странах (например, Испания, Германия) налог может достигать 19–25 % при продаже криптоактивов.
— Регуляторные ограничения: часть банков до сих пор отказываются принимать переводы с криптобирж без детальной проверки происхождения средств.
Александр, IT-предприниматель из Петербурга, продал токены ETH и через сербскую платформу конвертировал их в евро. Сделка прошла через нотариуса, право собственности зарегистрировали за неделю.
Кейс 2. Дубай, ОАЭ.
Мария, инвестор из Москвы, купила апартаменты в Jumeirah Village Circle за 220 000 $, оплатив в USDT. После сделки получила полный пакет документов и подтверждение из банка об отсутствии рисков AML.
Кейс 3. Барселона, Испания.
Немецкий криптотрейдер купил пентхаус за 3 BTC, курс зафиксировали на момент подписания договора. Сделка прошла через агентство, зарегистрированное в CNMV, что позволило избежать налоговых вопросов.
Цифровые активы перестали быть «виртуальными фантиками». В 2025 году криптовалюта уверенно заняла место среди инвестиционных инструментов, а сделки с недвижимостью всё чаще проходят с оплатой в биткоинах и стейблкоинах.
Для россиян, ищущих надёжный способ сохранить капитал и при этом выйти на международный рынок, покупка недвижимости за криптовалюту стала не просто возможностью, а реальной альтернативой банковским переводам.
Но как сделать это легально, чтобы деньги не заблокировали на этапе комплаенса, а право собственности зарегистрировали без вопросов?
Ниже — обзор стран, где покупка жилья за крипту действительно работает в 2025 году, и конкретные механизмы, как перевести токены в квадратные метры.
Как работает покупка недвижимости за криптовалюту
Сегодня есть два законных сценария:- Прямой расчёт криптовалютой.
Продавец или застройщик принимает оплату в BTC, ETH или USDT напрямую. Сделка фиксируется в договоре, а сумма указывается в эквиваленте евро или долларов. Этот способ быстрый, но требует доверия между сторонами и устойчивого курса — курс может «просесть» за пару часов. - Конвертация через лицензированный обменник.
На практике — наиболее надёжная схема. Покупатель переводит криптовалюту на счёт лицензированного криптообменника, проходя проверку AML/KYC (антиотмывочная и идентификационная процедуры). Далее актив конвертируется в фиат — евро, доллары или дирхамы — и перечисляется продавцу, часто через эскроу-счёт нотариуса.
Таким образом, средства получают легальный статус, а покупатель получает прозрачную документацию, что критически важно для регистрации права собственности и налоговой отчётности.
Где в 2025 году реально купить недвижимость за криптовалюту
Сербия: прозрачные правила и рост интереса инвесторов
Сербия в 2024–2025 годах окончательно закрепила статус страны с понятными правилами для криптосделок. Национальный банк выдал лицензии нескольким обменным платформам, включая те, что работают с иностранными клиентами.Как проходит сделка:
Инвестор конвертирует криптовалюту в евро через лицензированную сербскую платформу, средства поступают на счёт нотариуса, и далее оформляется стандартный договор купли-продажи.
Почему это выгодно:
Белград и Нови-Сад показывают рост цен на 10–15 % в год, а юридическая простота сделок делает страну удобной точкой входа для криптоинвесторов из России.
Испания: солнечный берег для блокчейн-покупателей
Испания остаётся одной из самых «криптодружелюбных» стран ЕС. В 2025 году в реестре CNMV уже более 40 компаний, легально работающих с цифровыми активами.Как проходит сделка:
Большинство сделок идёт через платформы, зарегистрированные в CNMV. Нотариус требует выписки, подтверждающие легальность средств.
Реальный пример:
В 2024 году агентство в Марбелье продало виллу за 1,2 млн евро, оплата — 70 % в USDT, остальное в евро. Сделка прошла через испанский обменник Bit2Me, лицензированный на работу с недвижимостью.
ОАЭ: мировой лидер по интеграции крипты и недвижимости
В 2025 году Дубай и Абу-Даби окончательно закрепились как мировые центры Web3. Застройщики DAMAC, EMAAR и Sobha Realty официально принимают криптовалюту.Как проходит сделка:
Покупатель переводит USDT или BTC через платформу, лицензированную в DIFC или ADGM. Средства конвертируются в дирхамы, после чего застройщик получает оплату на счёт.
Почему это легально:
ОАЭ внедрили один из самых продвинутых в мире законов о виртуальных активах (Virtual Assets Law), где прописан порядок таких сделок. Покупка недвижимости за крипту здесь стала стандартной услугой, а не экспериментом.
Кейс:
В 2025 году трейдер из Казахстана купил апартаменты в Business Bay за $450 000, оплатив 90 % в USDT через лицензированный обменник Matrix. Сделка зарегистрирована в Dubai Land Department без задержек.
Португалия и Кипр: гибкие юрисдикции для криптоинвесторов
Португалия остаётся комфортной страной для жизни и инвестиций. После введения схемы NHR 2.0, доходы от криптовалюты по-прежнему могут облагаться по сниженным ставкам при правильном структурировании.Кипр активно развивает криптобизнес: в 2025 году действует единый реестр провайдеров виртуальных активов под надзором CySEC. Несколько агентств на Кипре уже проводят сделки по схеме «крипта → фиат → продавец» через местные лицензированные обменники.
Как избежать рисков и провести сделку «в белую»
1. Проходите полную AML/KYC-проверку.Это стандарт, без которого нотариус не примет документы. Сохраняйте выписки с обменников, историю транзакций и подтверждения происхождения средств.
2. Используйте только лицензированные платформы.
В 2025 году регуляторы Европы и ОАЭ активно блокируют «серые» обменники. Любая сделка через P2P может привести к заморозке средств.
3. Привлекайте юристов с криптоопытом.
Только профильные специалисты понимают, как правильно прописать в договоре источник средств и зафиксировать курс на дату сделки. Это убережёт вас от претензий при налоговой проверке.
Риски и подводные камни
— Волатильность: даже стейблкоины подвержены колебаниям при нестабильных курсах национальных валют.— Налог на прирост капитала: в некоторых странах (например, Испания, Германия) налог может достигать 19–25 % при продаже криптоактивов.
— Регуляторные ограничения: часть банков до сих пор отказываются принимать переводы с криптобирж без детальной проверки происхождения средств.
Реальные истории
Кейс 1. Белград, Сербия.Александр, IT-предприниматель из Петербурга, продал токены ETH и через сербскую платформу конвертировал их в евро. Сделка прошла через нотариуса, право собственности зарегистрировали за неделю.
Кейс 2. Дубай, ОАЭ.
Мария, инвестор из Москвы, купила апартаменты в Jumeirah Village Circle за 220 000 $, оплатив в USDT. После сделки получила полный пакет документов и подтверждение из банка об отсутствии рисков AML.
Кейс 3. Барселона, Испания.
Немецкий криптотрейдер купил пентхаус за 3 BTC, курс зафиксировали на момент подписания договора. Сделка прошла через агентство, зарегистрированное в CNMV, что позволило избежать налоговых вопросов.
