- Специальный корреспондент
[H2] Вопрос[/H2]
Организация арендует помещения по договорам аренды. Срок действия договоров истекает в 2022 году. Организация планирует пролонгацию или перезаключение новых договоров аренды.
Обязательно ли применение ФСБУ 25 к таким договорам аренды?
[H2] Ответ[/H2]
По нашему мнению, организации необходимо определить максимально приближенный к реальности и наиболее вероятный срок аренды помещений с учетом имеющегося опыта прошлых лет.
Если по состоянию на 01.01.2022 у организации имеется уверенность в том, что договор аренды будет продлеваться на срок более чем на 12 месяцев, то упрощенный порядок признания расходов по аренде не применим. Организации следует отразить ППА в корреспонденции с обязательствами по аренде.
Если по состоянию на 01.01.2022 организация планирует закончить арендные отношения в связи с истечением срока действия договоров аренды, то могут не применяться положения ФСБУ 25/2018, поскольку оставшийся срок по договорам аренды составит менее 12 месяцев.
[H2] Обоснование[/H2]
В соответствии с пунктом 10 ФСБУ 25/2018 арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде, если иное не установлено настоящим стандартом. Организация должна применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов (незавершенных капитальных вложений, основных средств и других), с учетом особенностей, установленных настоящим стандартом.
В силу пункта 11 ФСБУ 25/2018 при выполнении условий, установленных пунктом 12 настоящего стандарта, арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде в любом из следующих случаев:
а) срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;
б) рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;
в) арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (далее - упрощенные способы учета).
При применении настоящего пункта арендные платежи признаются в качестве расхода равномерно в течение срока аренды или на основе другого систематического подхода, отражающего характер использования арендатором экономических выгод от предмета аренды.
Пунктом 12 ФСБУ 25/2018 установлено, что применение арендатором пункта 11 настоящего Стандарта допускается при одновременном выполнении следующих условий:
а) договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору и отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;
б) предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.
В пункте 4 Информационного сообщения Минфина «О Федеральном стандарте бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»» от 25.01.19 № ИС-учет-15 сделан следующий вывод:
«Арендатор может применить упрощенный порядок учета договоров аренды. Такой порядок допустим в отношении краткосрочной аренды и аренды малоценных объектов. Он не предполагает отражение в бухгалтерском учете арендатора права пользования активом и обязательства по аренде, ограничиваясь признанием расхода по арендным платежам в прибылях и убытках (аналогично применяемому в настоящее время подходу, когда предмет аренды учитывается на балансе арендодателя)».
Таким образом, в общем случае в соответствии с положениями ФСБУ 25/2018 арендатор признает в учете предмет аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательств по аренде.
В отношении краткосрочной аренды или малоценных объектов аренды арендатор вправе применять упрощенный порядок учета договора аренды, заключающийся в признании в составе расходов арендных платежей, руководствуясь принципом равномерного признания или иным систематическим подходом.
Согласно пункту 9 ФСБУ 25/2018 срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.
Срок аренды пересматривается в случае наступления событий, изменяющих допущения, которые использовались при первоначальном определении срока аренды (при предыдущем пересмотре срока аренды). Связанные с таким пересмотром корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений.
Течение срока аренды начинается с даты предоставления предмета аренды.
В соответствии с пунктом 6 ПБУ 1/2008 учетная политика организации должна обеспечивать, в частности, отражение в бухгалтерском учете фактов хозяйственной деятельности исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования (требование приоритета содержания перед формой).
В письме Минфина от 04.10.2021 № 07-01-09/80036 в отношении порядка определения сроков договора аренды в целях применения ФСБУ 25/2018 были даны следующие разъяснения:
«…в соответствии с Федеральным стандартом бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Учет аренды", утвержденным приказом Минфина России от 16 октября 2018 года N 208н, срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.
Помимо указанного, при определении срока аренды для целей бухгалтерского учета, по нашему мнению, следует принимать во внимание наличие достаточной уверенности в продлении или прекращении аренды, уместные факты и обстоятельства, которые приводят к возникновению экономического стимула для продления или прекращения аренды, в том числе прошлую практику организации в отношении периода, в течение которого обычно используются определенные виды активов (предоставленные в аренду или находящиеся в собственности), а также экономические причины такой практики».
Учитывая приведенные нормы, по нашему мнению, в случае пролонгации договора аренды, а также перезаключении нового договора при оценивании срока его действия, необходимо оценивать наиболее вероятный срок сохранения арендных отношений, в том числе учитывая опыт прошлых лет.
Обращаем ваше внимание на пункт 51 ФСБУ 25/2018, согласно которому организация может не применять настоящий Стандарт в отношении договоров аренды, исполнение которых истекает до конца года, начиная с отчетности за который применяется настоящий Стандарт.
Из вопроса следует, что организацией по договорам аренды получены в аренду предметы недвижимости. При ответе мы исходим из того, что рыночная стоимость объектов аренды превышает 300 тыс. руб. Следовательно, для правомерного применения упрощенного способа отражения арендных операций, т.е. включения в состав расходов арендных платежей в бухгалтерском учете, необходимо, чтобы срок аренды по договорам не превышал 12 месяцев.
Из вопроса также следует, что срок действия договоров аренды истекает в 2022 году. При этом организация планирует пролонгировать договоры или перезаключить новые.
Как было отмечено нами выше, в случае пролонгации договора аренды, а также перезаключении нового договора при оценивании срока его действия, необходимо оценивать наиболее вероятный срок сохранения арендных отношений, в том числе учитывая опыт прошлых лет.
Следовательно, в рассматриваемом нами случае организации необходимо определить максимально приближенный к реальности и наиболее вероятный срок сохранения арендных отношений с учетом имеющегося опыта прошлых лет.
Если по состоянию на 01.01.2022 организация планирует закончить арендные отношения в связи с истечением срока действия договора аренды в июле 2022 года, то в данном случае могут не применяться положения ФСБУ 25/2018, поскольку оставшийся срок договора аренды составит менее 12 месяцев.
