Планируете покупку земельного участка или уже владеете им? Тогда вам стоит разобраться, что такое кадастровая стоимость и почему она так важна, ведь именно она влияет на размер налогов, арендную плату и другие обязательные платежи. Разбираемся, как рассчитывается кадастровая стоимость участка, чем она отличается от рыночной стоимости и можно ли ее оспорить, чтобы платить меньше налогов.
Что такое кадастровая стоимость участка
Кадастровая стоимость земельного участка — это оценка его стоимости, установленная государством и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эта стоимость рассчитывается с учетом типовых характеристик объектов, таких как площадь, форма участка, местоположение, наличие инфраструктуры и категория земли, но при этом не учитываются индивидуальные особенности конкретного участка. Кадастровая стоимость используется для расчета налогов, арендной платы и других обязательных платежей, связанных с землей.
Кадастровая стоимость необходима в основном для:
- расчета земельного, имущественного налога;
- определения размера госпошлины в судебных делах по имущественным вопросам и при удостоверении нотариусами сделок с недвижимостью;
- получения ипотеки на покупку участка.
Как узнать кадастровую стоимость участка в 2025 году
Существует несколько способов узнать кадастровую стоимость земельного участка:
Сайт Росреестра. На официальном сайте Росреестра можно воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого необходимо ввести кадастровый номер или адрес участка, после чего система предоставит актуальные сведения, включая кадастровую стоимость.
Публичная кадастровая карта. Этот сервис также доступен на сайте Росреестра. На карте можно найти интересующий участок по адресу или кадастровому номеру и получить информацию о его кадастровой стоимости.
Выписка из ЕГРН. Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) позволяет узнать подробные сведения об объекте, включая его кадастровую стоимость. Запрос можно подать через сайт Росреестра, портал «Госуслуги» или лично обратившись в МФЦ.
Личный кабинет правообладателя. Если вы являетесь собственником участка, в личном кабинете на сайте Росреестра можно посмотреть кадастровую стоимость принадлежащих вам объектов недвижимости.
Отличия кадастровой стоимости участка от рыночной
Кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночной цены участка — как в большую, так и в меньшую сторону.
Рыночная стоимость — это цена, по которой участок может быть продан на открытом рынке в текущих условиях. Она формируется под влиянием множества факторов, включая местоположение, инфраструктуру, состояние участка и текущую экономическую ситуацию.
Кадастровая же стоимость определяется государственными органами на основе стандартных методик и часто обновляется реже, чем меняются рыночные условия.
Влияние кадастровой стоимости участка на налоги
Кадастровая стоимость является базой для расчета ряда налогов и платежей.
• Налог на имущество. Для земельных участков налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости. Ставка налога устанавливается местными органами власти и может варьироваться в зависимости от категории земель и их использования.
• Земельный налог. Этот налог также рассчитывается на основе кадастровой стоимости участка. Ставки налога зависят от назначения земли и устанавливаются местными органами власти.
• Арендная плата за землю. В случаях когда земля находится в государственной или муниципальной собственности и передана в аренду, размер арендной платы часто определяется исходя из кадастровой стоимости.
Способы корректировки кадастровой стоимости участка
Если собственник считает, что кадастровая стоимость его участка завышена или занижена по сравнению с рыночной, он имеет право инициировать процедуру ее пересмотра, говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Еще одним основанием для оспаривания является наличие ошибок, допущенных при проведении кадастровой оценки. К таким ошибкам относится неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости или, например, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Процедура оспаривания включает несколько этапов:
- Первым делом стоит обратиться к независимым оценщикам для расчета рыночной стоимости участка, с помощью которой можно будет получить обоснование для изменения кадастровой стоимости.
- Подача заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости любым удобным способом (лично, почтовым отправлением, через портал «Госуслуги»). По итогам рассмотрения такой заявки комиссия может принять одно из двух решений: об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или же об отклонении заявления об оспаривании.
В случае отклонения заявления, бездействия комиссии или обнаружения ошибок в расчете владельцу следует обратиться в суд, где он может заявить одно из требований:
• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.
Важно! Успешное оспаривание кадастровой стоимости может привести к снижению налоговой нагрузки.
Как определить стоимость земельного участка перед его продажей
Перед продажей земельного участка важно установить справедливую цену, которая будет привлекательной для покупателей и выгодной для вас. Завышенная стоимость может отпугнуть потенциальных клиентов, а заниженная — привести к убыткам. Вот несколько советов для того, чтобы самостоятельно определить стоимость своей недвижимости:
Проанализируйте рыночные цены на аналогичные участки.
Сравните цены участков с похожими характеристиками:
1. Локация (город, район, удаленность от инфраструктуры).
2. Площадь и целевое назначение (ИЖС, сельхозназначение, промышленное назначение).
3. Коммуникации (электричество, водоснабжение, газ).
4. Транспортная доступность.
Для этого можно использовать популярные площадки по поиску недвижимости.
Совет. Сравнивайте объявления по цене за сотку или гектар и учитывайте особенности спроса.
- Учитывайте факторы, влияющие на стоимость.
При оценке обращайте внимание на:
1. Категорию и разрешенное использование — участки для ИЖС обычно дороже, чем для ведения личного хозяйства.
2. Рельеф и геологические условия — ровный участок с хорошей почвой стоит больше.
3. Юридическую чистоту — отсутствие обременений и арестов повышает привлекательность.
4. Текущий спрос и сезонность — весна и лето обычно более активные сезоны на рынке земли.
- Проведите сравнительный анализ. Составьте таблицу с характеристиками своего участка и аналогичных предложений. Выделите плюсы и минусы, сравните цены и определите диапазон, в который можно вписаться. Можно воспользоваться онлайн-калькуляторами оценки участка.
- Закажите независимую оценку (по желанию). Если вам сложно самостоятельно определить цену, можно обратиться к профессиональному оценщику. Они учтут юридические и рыночные факторы и подготовят официальный отчет, который можно использовать при продаже.
