Что нужно знать при аренде коммерческой недвижимости

[Собака]

Непросто найти такие объекты, которые устроят по всем характеристикам, и чтобы оформление прошло гладко, и договор не содержал «подводных камней». Рассказываем, на что обратить внимание, чтобы минимизировать эти риски.

Проверяйте полномочия​

Договор подписывается только с уполномоченным лицом — собственником, представителем, субарендодателем. У представителя должна быть доверенность, в которой прямо указана в числе полномочий сдача в аренду именно этого объекта недвижимости. Действительность нотариальной доверенности можно проверить на

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация

ФНП.

У субарендодателя в договоре должна быть прописана принципиальная возможность сдавать имущество в субаренду, и, если необходимо, согласие арендодателя, имеющего право распоряжаться именно этим объектом.
Подтверждают вышеуказанное право:

• оригиналы правоустанавливающих документов;
• нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов;
• свежие выписки из ЕГРН;
• выписка из ЕГРЮЛ, ЕГРИП — они нужны, чтобы убедиться в том, что перед вами именно то лицо, которое представляется руководителем фирмы или самим ИП.

Если вам понравился сам объект, не следует действовать второпях. Запросите все необходимые документы и спокойно проверьте их. Имейте в виду, что обстановку цейтнота — «главное — договор подписать, а документы “донесем”», — обычно создают с мошенническими целями.

Проштудируйте проект договора​

Нужно внимательно изучить проект договора. Но лучше привлечь профессионала, который специализируется именно на арендных отношениях.

После того как будет изучен каждый пункт, выпишите все формулировки, которые непонятны, противоречат друг другу, тем более закону. Все эти разногласия обсудите с арендодателем. Не подписывайте проект, в котором содержатся неприемлемые для вас положения, оспорить их будет сложно, иной раз — невозможно.

Обратите внимание на то, что аренда недвижимости на год и более подлежит регистрации в Росреестре. Также помните о том, что добросовестный арендатор обладает преимущественным правом аренды (ст. 621 ГК), то есть по истечении срока договора, арендодатель должен перезаключить его с вами. Проследите, чтобы в договоре не отменялось это правило.

Точное описание объекта аренды​

Описание объекта аренды — существенное условие договора аренды. Оно должно быть максимально четким, с указанием не только адреса, но и ключевых характеристик (площадь, этаж, учетный номер и т.п.).

Если таких данных нет в документе, то договор не будет иметь юридического значения, он не поможет вам в защите своих прав, если случится конфликт (ст. 607 ГК).
Убедитесь в том, что в проекте договора описано помещение, которое вам предлагают, которое устраивает вас и об аренде которого вы пытаетесь договориться.

Арендная плата. Что включено​

Чтобы заманить клиента, арендодатель может указать в рекламе стоимость без учета, например, коммуналки. Раздел договора с условиями о цене должен быть ясен до буквы и цифры. Если, например, вы договариваетесь об плате за квадратные метры, то обязательно потребуйте копию кадастрового паспорта с указанием точной площади, чтобы не оплачивать лишние «квадраты», которых нет, или которые на самом деле есть, просто об их существовании умалчивают.

Арендодатель может «позабыть» предупредить об плате за общие помещения (коридорный коэффициент, который обычно делится между всеми арендаторами), а также о дополнительных взносах за:

• Уборку. Если вас не устраивает цена клининга, то откажитесь от него.
• Охрану. Особо рекомендуем уточнять, не понадобится ли изготавливать ключи, пульты для шлагбаума.
• Парковку. Лучше всего договориться о выделении конкретных парковочных мест, а не довольствоваться принципом «кто раньше встал».

Немаловажен момент внесения первого арендного платежа. Оценивайте свои возможности по переезду, чтобы не пришлось платить до «вселения». Также обратите внимание на то, что по закону арендная плата может повышаться не чаще раза в год, иные условия незаконны в силу прямого указания ст. 614 ГК.

Но нередко арендаторам предлагают договоры лишь на 11 месяцев, и по окончании просто «индексируют» стоимость. С этим ничего поделать нельзя.

Также обратите внимание на то, что арендодатель может перейти на другую систему налогообложения. Например, работал раньше на ОСНО, а потом перешел на УСН. Однако это не повод недоплачивать ему НДС, стороны не вправе в одностороннем порядке изменять сумму оплаты, согласованную в твердой сумме (см. определение ВС от 07.11.2023 № 308-ЭС23-10806, постановление АС Московского округа от 16.12.2022, кейс № А41-18014/2022). Конечно, если вам попадется «золотой» арендодатель, который согласует условие об уменьшении арендной платы при переходе с ОСНО на УСН, то отказываться не стоит.

Кто ремонт сделает?​

По общему правилу, капитальный ремонт делает арендодатель, текущий — арендатор. Однако это положение ст. 616 ГК можно перераспределить, в том числе и «повесить» все на вас как на арендатора. Если вы заключаете договор на длительный срок, то это выльется в копеечку, так что лучше избегать подобных формулировок.

Не забудьте о неотделимых и отделимых улучшениях. Обязательно закрепите в договоре или критерии для определения вида производимых улучшений, или перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся.

Нужно настоять на том, чтобы внести в договор условия согласования этого момента и о компенсации, которая вам как арендатору полагается за улучшение имущества арендодателя.
До согласования и тем более до подписания договора ничего не ремонтируйте, иначе компенсации не получить. Помните о том, что если любые улучшения сделаны без согласования с арендодателем, то он вправе отказаться выплачивать компенсацию (ст. 623 ГК).

Расторжение договора​

По общему правилу, установленному ст. 619 ГК, арендодатель может расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, если арендатор:

• существенно нарушает условия договора;
• использует имущество не по назначению, с неоднократными нарушениями;
• допускает существенное ухудшение состояния имущества;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не делает капитальный ремонт, если по договору обязан.

Также договором могут быть установлены и другие основания. Как правило, арендодатели себя в этом «не обижают» и настаивают на включении в договор условия о своем праве «выселить» без суда и указания причин. Если объект вам действительно нужен, а арендодатель не идет на уступки, то добейтесь хотя бы заблаговременного предупреждения, минимум за два месяца.

Обязательно согласуйте в договоре обстоятельства, при которых вы, арендатор, сможете съехать досрочно, а также сопутствующие условия — срок предупреждения, нужно или нет письменное согласие арендодателя, вопросы возврата депозита и т.п. В «рыбах» договоров, как правило, содержатся условия о праве съехать досрочно, если (ст. 620 ГК):

• помещение стало непригодным для использования по назначению;
• арендодатель не производит капремонт, хотя должен по условиям договора,

но на практике такое встречается крайне редко.

Любой факт — под акт​

При приеме и при сдаче помещения необходимо составлять акты, в которых тщательно фиксировать недостатки. Приехали смотреть помещение и выявили недостатки — отразите их в акте и установите сроки для устранения. До устранения не стоит рисковать, въезжая в помещение, ведь тогда велик риск того, что недостатки «повесят» на вас (ст. 612 ГК).

На практике встречаются курьезные случаи: объекты полностью разрушены, или в аварийном состоянии, фактически непригодны для использования. Если арендатор принял их без замечаний, то не вправе в дальнейшем отказываться от внесения арендной платы (постановление АС Северо-Западного округа от 23.05.2022 по делу № А56-92932/2020).

Еще один пример: при приемке арендатор не проверил работу системы кондиционирования. Когда наступила жара, выяснилось, что она не работает. Арендодатель отказал в их починке. Суд отказал в требовании досрочного расторжения договора, указав, что при приемке подписан акт, в котором нет никаких претензий (постановление 9 ААС от 13.03.2019 № А40-176187/18).

При выезде нужно обязательно сдавать объект по акту. По общему правилу арендная плата может начисляться, пока помещение не сдано (ст. 622 ГК). Даже если у вас возник конфликт с арендодателем, и вы хотите «просто» съехать — актируйте возврат помещения, иначе не исключено, что суд обяжет вас заплатить за время, которое вы фактически не использовали помещение (решение АС Магаданской области от 02.06.2016 № А37-2437/2015). При этом в период согласования акта приема-передачи помещения арендную плату вносить не нужно, тем более если арендодатель сам отказывался от приемки (постановления АС Уральского округа от 02.02.2023, кейс № А60-28110/2021, АС Волго-Вятского округа от 16.06.2022 № Ф01-2458/2022).

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация