storm
Новичок
По итогам государственной программы приватизации подавляющая часть квартир перешла в частную собственность, что позволило ввести их в гражданский оборот: продавать, покупать, передавать по наследству и т.д.
Покупая квартиру, которую продавец приватизировал, обязательно нужно предварительно проверить ее на наличие следующих рисков:
1. Отмена приватизации
Судебная практика изобилует реальными примерами, когда из-за нарушения процедуры приватизации она признавалась недействительной.
В результате квартира снова переходит в государственную собственность со всеми вытекающими последствиями: а это прежде всего аннулирование всех сделок, совершенных с квартирой.
Очень часто приватизация отменяется, если хотя бы один член семьи, имеющий право на постоянное пользование квартирой, не дал свое согласие на приватизацию.
Наиболее типичные случаи:
• член семьи временно не проживал в квартире в то время, когда происходила приватизация
• члена семьи незаконно выселили из квартиры, а впоследствии суд признал за ним право постоянного пользования жильем и, соответственно, право на приватизацию
• ребенок проживал в квартире, но в приватизации не участвовал
Решение: желательно проверить список членов семьи, которые числились в квартире до приватизации и после нее.
2. Обделенный супруг
Любое имущество, которое супруги приобретают в браке, по закону признается совместно нажитым, если оно не подпадает под некоторые исключения (в частности, имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке, признается его личной собственностью, и другой супруг никаких прав на него не имеет).
В последнее время суды стали придерживаться такой позиции, что приватизация – это не безвозмездная сделка (в отличие от дарения или наследования, например). А потому нельзя относить приватизированное имущество к категории личной собственности супруга.
Это означает, что приватизированная квартира одним из супругов в период брака частично принадлежит и другому супругу, даже если по документам тот собственником вовсе не значится.
Решение: при покупке такой квартиры следует обязательно потребовать нотариальное согласие на продажу от второго супруга.
Даже если на момент продажи супруги уже развелись, согласие в любом случае необходимо: это обезопасит вас от вероятных претензий со стороны другого супруга.
Отсутствие нотариального согласия супруга на продажу квартиры – однозначный повод признать сделку недействительной.
3. Лишние жильцы
Жильцы, которые имеют право пожизненного пользования квартирой – обязательный атрибут квартиры, где хотя бы один член семьи в свое время отказался от участия в приватизации.
По закону он получает право пожизненного проживания в квартире и выселить его крайне сложно, если он сам добровольно не съедет.
Поэтому у покупателя есть риск приобрести квартиру вместе с дополнительными жильцами.
Решение: нужно тщательно проверить, как проходила процедура приватизации квартиры: кто из проживающих в квартире стал ее собственником, а кто – нет.
Если число проживающих в квартире с числом собственников не совпадает – скорее всего, был отказ от приватизации. Поэтому до того, как такие жильцы сами добровольно не снимутся с регистрации и не съедут, квартиру лучше не покупать.
Лучше учиться на чужих ошибках, поэтому тщательно проверяйте квартиру перед покупкой.
Постфактум: на пробиве сегодня увидел услуги по проверке домовых книг и выписок из реестра недвижимости. Респект.
А вы сталкивались с подобными проблемами?
Покупая квартиру, которую продавец приватизировал, обязательно нужно предварительно проверить ее на наличие следующих рисков:
1. Отмена приватизации
Судебная практика изобилует реальными примерами, когда из-за нарушения процедуры приватизации она признавалась недействительной.
В результате квартира снова переходит в государственную собственность со всеми вытекающими последствиями: а это прежде всего аннулирование всех сделок, совершенных с квартирой.
Очень часто приватизация отменяется, если хотя бы один член семьи, имеющий право на постоянное пользование квартирой, не дал свое согласие на приватизацию.
Наиболее типичные случаи:
• член семьи временно не проживал в квартире в то время, когда происходила приватизация
• члена семьи незаконно выселили из квартиры, а впоследствии суд признал за ним право постоянного пользования жильем и, соответственно, право на приватизацию
• ребенок проживал в квартире, но в приватизации не участвовал
Решение: желательно проверить список членов семьи, которые числились в квартире до приватизации и после нее.
2. Обделенный супруг
Любое имущество, которое супруги приобретают в браке, по закону признается совместно нажитым, если оно не подпадает под некоторые исключения (в частности, имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке, признается его личной собственностью, и другой супруг никаких прав на него не имеет).
В последнее время суды стали придерживаться такой позиции, что приватизация – это не безвозмездная сделка (в отличие от дарения или наследования, например). А потому нельзя относить приватизированное имущество к категории личной собственности супруга.
Это означает, что приватизированная квартира одним из супругов в период брака частично принадлежит и другому супругу, даже если по документам тот собственником вовсе не значится.
Решение: при покупке такой квартиры следует обязательно потребовать нотариальное согласие на продажу от второго супруга.
Даже если на момент продажи супруги уже развелись, согласие в любом случае необходимо: это обезопасит вас от вероятных претензий со стороны другого супруга.
Отсутствие нотариального согласия супруга на продажу квартиры – однозначный повод признать сделку недействительной.
3. Лишние жильцы
Жильцы, которые имеют право пожизненного пользования квартирой – обязательный атрибут квартиры, где хотя бы один член семьи в свое время отказался от участия в приватизации.
По закону он получает право пожизненного проживания в квартире и выселить его крайне сложно, если он сам добровольно не съедет.
Поэтому у покупателя есть риск приобрести квартиру вместе с дополнительными жильцами.
Решение: нужно тщательно проверить, как проходила процедура приватизации квартиры: кто из проживающих в квартире стал ее собственником, а кто – нет.
Если число проживающих в квартире с числом собственников не совпадает – скорее всего, был отказ от приватизации. Поэтому до того, как такие жильцы сами добровольно не снимутся с регистрации и не съедут, квартиру лучше не покупать.
Лучше учиться на чужих ошибках, поэтому тщательно проверяйте квартиру перед покупкой.
Постфактум: на пробиве сегодня увидел услуги по проверке домовых книг и выписок из реестра недвижимости. Респект.
А вы сталкивались с подобными проблемами?
