На основе анализа арбитражной практики в период с 2019 по 2021 г.г. специалисты составили перечень основных претензий, которые налоговики могут предъявить арендатору и арендодателю.
Для снижения налоговых рисков предлагаем ознакомиться с данным перечнем.
Для получения выгоды арендатору необходимо заключить договор аренды через дружественного ИП на общем режиме. Аренда оплачивается по рыночной стоимости, а в субаренду помещение сдается по завышенной цене.
Собственник объекта вправе сдать его в аренду дружественному упрощенцу по низкой цене. Тот, в свою очередь, может сдавать имущество в субаренду по рыночной стоимости. В результате доходы собственника, облагаемые по ставке 20%, будут малы, а упрощенцу придется платить налог по ставке 6 либо 15%.
Данная схема безопасна, если в аренду сдается объект, требующий ежемесячного обслуживания (производственное оборудование). Торговые площади сдать в аренду таким способом безопасно, если в договоре предусмотрены услуги клининговой компании. Она должна самостоятельно обслуживать помещение собственным инвентарем и персоналом и демонстрировать признаки самостоятельности.
Для снижения налоговых рисков предлагаем ознакомиться с данным перечнем.
Способ 1. Субаренда
Данная схема может принести выгоду, как арендодателю, так и арендатору. Все зависит от того, с кем связан дружественный упрощенец либо предприниматель, взявший имущество в субаренду.Для получения выгоды арендатору необходимо заключить договор аренды через дружественного ИП на общем режиме. Аренда оплачивается по рыночной стоимости, а в субаренду помещение сдается по завышенной цене.
Собственник объекта вправе сдать его в аренду дружественному упрощенцу по низкой цене. Тот, в свою очередь, может сдавать имущество в субаренду по рыночной стоимости. В результате доходы собственника, облагаемые по ставке 20%, будут малы, а упрощенцу придется платить налог по ставке 6 либо 15%.
Способ 2. Возмещение по НДС
В данном случае экономию может получить собственник, купивший помещение для работы, а не сдачи в аренду. Например, неплательщику НДС, входящему в группу компаний и работающему по упрощенке либо на общем режиме с выручкой до 2 млн. руб., нужно помещение. Если имущество купит неплательщик, то получить вычет по налогу он не сможет. В этом случае покупку лучше доверить другому участнику группы на общем режиме. Он сможет возместить НДС и передать объект в аренду неплательщику.Способ 3. Обратная аренда
Схема заключается в продаже имущества дружественной компании на упрощенке с целью его дальнейшего взятия в аренду. Арендодатель отражает доходы в сумме арендной платы, налог начисляется по ставке 6 либо 15%. Эта же арендная плата признается арендатором на общем режиме в расходах. Экономия возникает за счет разницы в ставках (20% и 15% либо 20% и 6%).Способ 4. Оплата обслуживания
Имущество сдается собственником конечному арендатору по цене меньше рынка. Но вместе с тем, пользователь берет на себя обязательство заключить договор на обслуживание с дружественной собственнику компанией. В итоге выходит, что арендатор платит аренду по рыночной цене, но частями (собственнику и обслуживающей компании). Так обе организации будут соблюдать лимиты по доходам, и использовать упрощенку.Данная схема безопасна, если в аренду сдается объект, требующий ежемесячного обслуживания (производственное оборудование). Торговые площади сдать в аренду таким способом безопасно, если в договоре предусмотрены услуги клининговой компании. Она должна самостоятельно обслуживать помещение собственным инвентарем и персоналом и демонстрировать признаки самостоятельности.
Способ 5. Переход на ПСН
Арендодатель-ИП может купить патент, если в регионе разрешено применение ПСН при сдаче помещений в аренду. Размер налога в данном случае будет ниже, чем при упрощенке либо общем режиме. Но воспользоваться такой схемой могут только ИП, для организаций такая возможность недоступна. Если деятельность осуществляется в рамках договора простого товарищества либо доверительного управления имуществом, то ПСН не применяется.
